长江证券：如何理解房地产消化存量和优化增量？

智通财经APP获悉，长江证券(000783)发布研报称，4月30日，政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“优化增量住房”相对清晰，可能意味着控制供给和弹性供地，也可能包括引导产品结构，而“消化存量房产”是否涉及新房库存尚未明确，但地方层面的“以旧换新”已经陆续有试点。具备核心资产的供给侧优化标的估值有望修复政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策预期进一步打开，尽管政策框架和客观环境约束下，政策最终量级还需进一步观察，但至少风险偏好可以阶段性修复。

长江证券认为，交易周期反转可能为时尚早，交易政策放松可能仍是估值修复级别，但优质房企终局价值大概率还是可预期的，行业中长期支柱地位和双轨制不会改变，新房市场大几万亿至十万亿的规模还在，供给侧出清后龙头竞争优势强化，稳态下类制造的个位数净利率总归是有的，那当前市值就有中长期支撑，剩下的就是时间问题。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头，港股弹性可能大于A股。

消化存量的路径和进展如何？

长江证券表示，消化存量暂未有官方定义，但可能包括两条路径，一是消化新房库存，二是消化二手挂牌，促进以旧换新，最终仍能部分消化新房库存。此前的1000亿租赁住房支持计划即是试点城市用于收购存量住房，但结果主要用于收购新房库存，央行结构性货币政策工具显示，截至今年3月底，已实际投放20亿，核心约束还是净租售比和融资成本的倒挂。

根据中指院监测，2023年以来已有超过30个城市表态支持住房“以旧换新”，主要分为两种：1)收储模式，一般由国资平台或开发商主导，购房者确定购买的新房项目并认购房源后，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，国资平台或开发商主导收购旧房，而出售旧房的价款用于购买指定新房项目；2)帮卖模式，一般由房企和经纪机构主导，房企提供新房房源锁定服务，而经纪机构对旧房优先推售、加速销售，若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

从已推出住房“以旧换新”政策的城市来看，整体以三四线城市为主，深圳、上海、郑州、南京、武汉、济南等一二线城市也明确支持，多数城市当前住宅库存去化周期偏高。从政府收储规模来看，南京“以旧换新”政府收储套数仅占2023年住宅销售套数的2%，郑州占11%但首批试点仅涉及其中10%，整体收储体量相对偏小。

消化存量的政策效果预期如何？

长江证券指出，政府收储政策级别很高，本质是公共部门注入需求，但住宅库存并未完成实质去化，只是从居民部门阶段性转移至政府部门，进而加大公共住房的供给，而历史上的去库存，最终是依靠政府部门和居民部门加杠杆得以实现，今时可能不同于往日。

但至少在收储过程中可起到类似平准和边际托底作用，实际效果一方面仍受制于收储的经济性，即融资成本和净租售比的差距，另一方面也取决于资金来源和总量、以及如何平衡其他更高优先级如保交楼的资金需求。而提供便利模式是在市场原则下降低交易成本，边际作用相对有限。

在供求关系发生根本性变化和政府及居民部门难以加杠杆的背景下，从供给端入手是应有之义，但行业过往累积的量价矛盾仍需时间进一步消化，政策效果大概率仍是平滑斜率而非趋势逆转。参照全球经验，可能逆转周期下行趋势的政策包括深度降息、定向量宽和公共部门进场，当前政策尚未达到类似级别。

风险提示：1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。