物业管理行业2023年财报综述：增速继续放缓 延续分化趋势

　　本期投资提示：
　　23 年营收增速放缓、业绩同比下滑，板块总体降速、物企间继续分化。23 年，物业管理板块整体主营业务收入同比+7.4%，较上一年-1.0pct。其中，一线物企营业收入同比+14.5%，较上一年-15.5pct；二线物企营业收入同比+5.4%，较上一年+2.8pct。23 年，物业管理板块整体归母净利润同比-13.3%，较上一年+47.7pct。其中，一线物企归母净利润同比-1.6%，较上一年-5.4pct；二线物企归母净利润同比-16.5%，较上一年+61.8pct。
　　23 年，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，降幅有所收窄，主要源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，但结构仍分化明显，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者更强的局面。
　　23 年毛利率、净利率下降，源于人工上升、地产下行、应收款减值增加等。23 年，物业管理板块整体毛利率为22.3%，较上一年-2.5pct。其中，一线物企毛利率20.6%，较上一年-0.6pct；二线物企毛利率22.8%，较上一年-2.9pct。23 年，物业管理板块整体净利率5.1%，较上一年-0.4pct。其中，一线物企净利率8.9%，较上一年-1.1pct；二线物企净利率3.9%，较上一年-0.3pct。23 年，物业管理板块整体三费率为9.7%，较上一年-0.8pct。
　　其中，一线物企三费率为7.1%，较上一年-1.0pct；二线物企三费率为10.4%，较上一年-0.7pct。23 年，物业管理板块应收款余额均值达32.9 亿元，同比+10.5%；应收账款减值均值6.7 亿元，同比+80%，对应应收账款减值占比应收账款达20.5%，较上一年+4.6pct，其中一线物企10.6%、较上一年+4.4pct，二线企业29.3%、较上一年+4.8pct；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为5.7%，较上一年+0.8pct。23 年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、人工成本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速放缓；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比提升。
　　23 年基础/非业主/业主增值分别占69%/10%/15%、合同/在管比1.4 倍。从业务占比来看，23 年，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比69%、10%、15%、6%，分别较上一年+4、-3、+0、-1pct。从业务增速来看，23 年，7 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入平均分别同比+14%、-16%、+10%。综合来看，主流物企物业管理服务、业主增值服务保持相对较高增速，非业主增值服务受地产下行拖累，占比下降明显。从经营数据来看，23 年，14 家主流物企在管面积平均同比+13.7%，较上一年-12.3pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+17%、+11%。合同面积平均同比+5.7%；其中，一线、二线物企平均分别同比+11%、+1%。23 年末，14 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.4 倍，较22 年末-0.1 倍。
　　其中，一线、二线物企分别为1.5、1.4 倍，分别较22 年末-0.1 倍、-0.1 倍。
　　23 年资产负债率略升、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE 下降。23 年，物业管理板块整体ROE 为7.8%，较上一年-1.5pct。其中，一线物企ROE 为14.1%，较上一年-1.0pct；二线物企ROE 为6.0%，较上一年-1.7pct。23 年，板块整体资产负债率为43.6%，较上一年-0.9pct；板块整体资产周转率为0.75 次，同比+0.01 次；板块整体净利率为5.1%，较上一年-0.4pct 。综合来看，23 年，物业管理板块负债率略升、周转率略升、净利率下降，综合导致板块ROE 下降，其中一线物企显著好于二线物企。
　　投资分析意见：增速继续放缓，延续分化趋势，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，但优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大，并且目前物管板块平均2024PE 仅13X。我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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