房地产行业中期策略：志在稳市场 不成章不达

　　以资产价格为轴心的新篇章
　　今年以来房地产量价延续下行态势。过去2 年行业面临的一大挑战是房价的调整，为改善购房预期，我们认为优化居民现金流是必要手段，因此利率市场化具有重大意义。海外经验来看，房贷利率的长周期调整往往发生于房地产市场趋于成熟之时。我国房贷利率或仍有下行空间，随着利率的持续调整，将有助于优化居民购房现金流，从而推动行业量价筑底企稳。重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。
　　行业：高基数效应下销售延续调整，政策吹响去库存号角在去年同期高基数下，1-4 月商品房新房成交金额/面积同比降幅走阔，分别为-28.3%/-20.2%。各梯级城市新房销售均有所下降。二手房整体跌幅小于新房，年初至今（截至5 月31 日），26 城二手房累计成交面积同比-11%。
　　4 月二手房较2023 年末挂牌量微降，多数城市挂牌价格下滑。房价整体处于寻底阶段，新房价格同比降幅走阔（4 月同比-3.5%），二手住宅价格表现弱于新房（4 月同比-6.8%）。土地市场缩量，城市热度分化。政策则开启新一轮放松周期。“4.30”政治局会议正视地产核心问题，“5.17”会议进一步吹响去库存号角，重点城市高频落实信贷优化政策。
　　2024 年核心判断：下半年销售有望边际改善，投资或延续负增长2023 年以及2024 年前4 月，土地市场热度延续下行态势，意味着下半年销售规模仍将受制于供给约束，但由于基数效应，以及“517”会议后各地跟进的放松政策对市场的积极作用，我们预计下半年销售面积同比降幅有望收窄，销售均价维持下行态势，但随着去库存政策的推进，降幅有望逐季收窄。我们认为2024 年销售面积/销售金额同比分别-16.3%/-23.8%。新开工/竣工/施工面积同比分别-20%/-22%/-11%，土地购置费同比-6%，前端投资谨慎，施工规模收缩影响投资修复，我们预计全年房地产投资同比-10.0%。
　　企业：融资支持叠加审慎扩张强化安全垫，多元化板块运营为王前5 月百强房企销售同比跑输行业，央国企领先优势收窄。房企融资现金流与开发投资的降幅差距明显改善，前4 月较2023 年收窄8.2pct。融资协调仍待跟踪，经营贷款有所改善。但仍需持续关注部分头部房企流动性风险。
　　拿地方面，央国企仍是主力，集中度提升。1-4 月百强房企总权益拿地金额同比-17%，好于全国土地成交金额同比（-23%）。多元化方面，物业管理板块经营质量改善，股东回报强化其吸引力。C-REITs 方面，2024Q1 保租房稳健运营兑现估值溢价，消费类盈利预测兑现度高，高股息率提升配置价值。
　　投资策略：政策呵护提振行业配置价值
　　2024Q1 板块持仓进一步降低，但这也为4 月底以来政策驱动下的估值修复积蓄了势能。我们继续看好地产板块估值修复，主要因为政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例，使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。重点推荐：1）A股开发：招商蛇口、城建发展、建发股份；2）港股开发：中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、建发国际集团、华润置地；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。
　　风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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