光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年5月)：五月样本股平均涨幅+7.3% 地产政策优化物管估值修复

　　市场行情：5 月光大地产AH 物管指数+1.5%，样本股平均涨幅+7.3%。
　　指数：2024 年5 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为+1.5%，跑赢沪深300 指数2.2pct.，跑输恒生指数0.3pct.，跑输恒生港股通指数0.9pct.。1-5月板块累计涨跌幅为-0.3%，跑输沪深300 指数4.7pct.，跑输恒生指数6.4pct.。
　　个股：5 月，样本股平均涨幅+7.3%；涨幅前列为：越秀服务（+18.5%）、世茂服务（+16.7%）、万物云（+16.5%）、新大正（+15.9%）、新城悦服务（+12.2%）；1-5 月平均涨跌幅为+0.9%；涨幅前列为：金茂服务（+42.2%）、越秀服务（+36.8%）、绿城服务（+30.6%）、永升服务（+20.0%）、保利物业（+17.1%）。
　　5 月港股通持股比例变化：中海物业（+0.78pct）、绿城服务（+0.17pct）、碧桂园服务（+0.08pct），雅生活服务（-0.54pct）、保利物业（-4.46pct）。
　　1-5 月，港股通持股比例变化：中海物业（+2.97pct）、雅生活服务（+2.46pct）、华润万象生活（+1.36pct）、碧桂园服务（+1.05pct）。
　　估值：2024 年5 月31 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2到16，均值约为9；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（18/28）、新城悦服务（6/21）、万物云（13/18）、保利物业（12/28）、招商积余（16/29）、中海物业（12/30）等。
　　行业动态：央行调整个人住房贷款利率政策及首付款比例，各地优化房地产政策。
　　中央：国务院发布关于推动招标投标市场规范发展的意见；中国人民银行发布通知，取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同日，中国人民银行与国家金融监督管理总局调整个人住房贷款最低首付款比例政策，首套房不低于15%，二套房不低于25%。地方：北上广深等城市优化房地产政策，包括优化住房限购政策、调整购房首付比例、调整贷款利率下限等。
　　企业动态：重点公司积极回购股份增强市场信心；多家公司公布中标项目。
　　5 月永升服务、金科服务、万物云等积极回购股份，越秀服务发布回购计划，增强市场信心；招商积余、华润万象生活管理层变动；招商积余中标包括清华大学双清综合楼在内的多个项目；中海物业中标新城雅居前期物业管理服务等项目。
　　投资建议：港股情绪好转，地产利好政策频出，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期港股情绪好转，地产利好政策频出，物管风险因子逐步出清，关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。
　　2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。3)“稳健国企”：
　　看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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