信贷高频追踪系列十四：房贷降息的影响如何展望？

　　房地产新政后，新发房贷利率预计存在 20-40BP 下行空间
5 月17 日，央行宣布取消全国层面的房贷利率政策下限，此前的政策是首套房、二套房分别不得低于LPR 减点20BP、加点20BP，但房价持续下跌的城市因城施策，可自行取消下限。
　　本次下限放开后，各城市都可以自主下调房贷利率。调整后，目前30 个样本城市的首套房贷平均利率3.42%，比调整前下降20BP，其中最低利率3.15%，最大降幅45BP；二套房贷平均利率3.83%，平均降幅33BP，其中最低利率3.15%，最大降幅80BP。
　　对银行而言，央行数据显示3 月全国新发放房贷加权利率3.69%，已经低于企业贷款利率，主要反映2 月五年期LPR 下调25BP 影响。随着新政策影响加速体现，预计年内新发放房贷平均利率存在20~40BP 下降空间，降至3.3%~3.5%区间。从定价逻辑角度，市场关注接近3%的房贷利率银行是否还有盈利空间，其实今年部分消费贷利率也低至3.0%，而优质房贷的资产质量和资本消耗都优于消费贷，依然具备盈利空间。此外，考虑本轮房地产政策将5 年期以上首套房公积金贷款利率调降至2.85%，由此判断商业性房贷利率也很难跌破3.0%。
　　房贷大幅降息预计年内影响大型银行的净息差约3~5BP新发房贷降息会逐步影响银行存量的房贷收益率和净息差。关于存量房贷收益率，2023 年四季度央行披露23 万亿元存量房贷被下调利率（占房贷总规模约60%），调整后的加权平均利率4.27%，考虑未被调整的贷款利率可能更低，我们判断目前整体存量房贷利率略高于4.0%。
　　未来收益率下行主要受两种驱动力影响：1）今年2 月LPR 下调25BP，所有房贷都会重定价，影响在明年初以前全部体现；2）新发放房贷利率越来越低，逐步替换存量房贷。
　　关于新老房贷替换节奏，目前房贷总规模处于增减接近平衡的状态，一季度仅微增51 亿元。
　　参考2023 年新投放房贷6.4 万亿元，占年初房贷总规模16.5%，假设今年维持相近的替换率，并假设今年新发放房贷平均利率降至3.5%，这部分房贷替换后的收益率降幅大约50BP，其余存量房贷主要受到重定价25BP 影响。综合两类影响，预计房贷整体收益率年内降幅约30BP，由此测算，今年影响房贷占比高的大型银行净息差约3~5BP，影响营收约2pct 左右。
　　目前房贷降息是对银行净息差影响最显著的变量，其他变量已经出现企稳或改善。1）资产端，企业贷款新发放利率企稳，3 月为3.73%，环比上季度仅下降2BP，监管也不再鼓励盲目信贷冲量。2）负债端，今年存款成本率将有效改善，前期多轮降息政策随着存款逐步到期而加速见效，同时监管对手工补息的规范化也将推动企业活期存款等居高不下的利率走低。
　　关于存量房贷利率，预计短期内再次下调加点的概率有限新发房贷全面降低后，和存量房贷的利差再次拉大，市场关注是否可能效仿2023 年8 月，再次下调存量房贷利率的加点。我们判断短期内概率较低：1）2023 年下调的宏观背景是经济处于复苏早期，居民收支压力重，并且当时的存量房贷利率非常高，接近5%。2）当时政策调整时提到，下调部分是银行历史上的超额加点，调整后的房贷利率加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市的利率政策下限，即尊重历史政策，因此如果再次下调，就意味着必须突破历史政策。3）银行净息差再创历史新低，四大国有银行一季度平均降至1.48%，且仍然处于下行趋势中，造成营收、利润下滑，银行经营压力导致出台冲击较大的政策会更审慎。
　　风险提示
　　1、社会实际融资需求持续低迷；2、经济压力导致银行资产质量明显恶化。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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