房地产2024年中期投资策略：需求筑底 政策坚定

　　1、政策分析：政策面转向需求侧，聚焦去库存决心坚定。4月30日，政治局会议强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，9年后再次强调去库存。5月17日，央行等四部委房地产政策吹风会，推出了首付比降至15%、房贷利率下限取消、推出5,000亿收储贷款等政策。5月27日，上海放松限购限贷政策，首付比和房贷利率降至20%/3.5%，28日广州和深圳首付比和房贷利率分别降至15%/3.4%、20%/3.5%。6月7日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路”。我们认为，房地产政策底层思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存并决心坚定，同时短时间内政策密集推出也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、目的性更强、持续性更好，其中稳房价目的明确。
　　2、中期判断：基本面已深度调整，三大底部信号已显现。1）对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。 目前我国销售和开工等前端指标已下降50%-60%，并预计全国房价降幅超28%，开工和房价基本上已经分别接近国际经验的平均最大降幅64%和31%，我国量价已经深度调整，并预计我国基本面已在筑底阶段。2）三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。
　　三大底部信号包括：a）按揭负担比明显改善：23Q4一线/二线城市家庭按揭负担比为57%/27%，分别较18年高点90%/47%显著回落。b）租金利差收窄至极值：24年5月百城租金回报率回升至2.23%，与10年期国债收益率2.29%的利差进一步收窄。
　　c）千人开工套数显著超跌：23A/24E我国千人开工套数4.5/3.8套，较日美同城镇化率阶段的11.2套/7.3套大幅超跌。
　　3、高频跟踪：量价修复、挂牌见顶，高频数据走势向好。1）成交：从政策前后成交对比来看，上海、深圳、杭州二手房成交改善明显，北京二手房成交改善较弱。日均成交变化：a）6月至今vs前5月：上海+53%、北京+5%、深圳+18%、杭州+42%；b）各地政策后vs前5月：上海+56%、北京+8%、深圳+30%、杭州+43%。2）房价：今年4月以来主流城市二手房房价周环比降幅收窄。其中，a）一线城市从年内最低点4月的-0.37%收窄至6月的-0.2%、对应收窄0.17pct；b）二线城市从年内最低点4月的-0.41%收窄至6月的-0.21%、对应收窄0.21pct；c）三线城市从年内最低点4月的-0.51%收窄至6月的-0.10%、对应收窄0.41pct。3）挂牌： 5月一线城市的二手房挂牌量有见顶迹象，其中北京和深圳高位回落，上海和广州高位稳定。其中，北京二手房挂牌量环比-3%、深圳环比-5%、上海和广州环比持平。展望后续，鉴于政策面转向需求侧去库存、以及基本面三大底部信号已显现，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为本轮基本面修复将更为持续。
　　4、投资分析意见：需求筑底，政策坚定，维持“看好”评级。一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4月底新表态以来，430、517、607等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、并决心坚定，高频政策也显示出本轮政策三大特色：重视度更高、目的性更强、持续性更好，其中稳房价目的明确。鉴于政策面转向需求侧去库存、以及基本面三大底部信号已显现，同时也考虑到近期二手房挂牌量有见顶迹象，我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　5、风险提示：销售和融资资金趋紧，城改推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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