房地产行业2024年度中期投资策略：中流击水 奋楫者进

　　当前行业的三个核心矛盾
　　周期的本质是轮回，市场规律不可逆，政策目标也是内生的，理解当前行业的核心矛盾是展望未来的关键。当前行业面临三大核心矛盾：1）供求关系发生重大变化：官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国租金在2019 年开始就脱离CPI 不再上涨；2）需求中枢下台阶：2011-2015 年间，中长期因子逐步见顶，可能也基本对应需求中枢的历史顶部区间；3）房价结构性压力仍存：大城市的房价相对偏高，一方面是偏低的租售比，另一方面是2014 年后大城市房价相对全国的显著超涨，尤其在去金融属性后，居民住房购买力相对不足。此外，地产与经济之间因果关系也在重塑，之前地产是因，经济是果，但当前发展阶段已经转变，经济是因，地产是果，尤其是居民就业和收入预期。
　　走出底部区间的两个条件
　　参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位，过往累积的风险需要基本出清，量至少要到均衡区间；二是政策要从常规区间迈入超常规区间。当前我国超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，当前我国量价周期可能仍有调整压力，量并未显著超跌，而价仍有结构性压力，而政策目标指向的还是防风险和双轨制，所以刺激需求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。
　　市场调整进入下半场
　　当前宏观层面居民加杠杆空间有限，微观层面居民加杠杆意愿不足，因此常规产业政策的效果可能相对有限。在当前内生趋势保持惯性的背景下，可以根据季节性对短期需求做出大致的预判，基于全国商品房销售面积当月环比均值，对后续单月销售进行预测，预计2024 年全年商品房销售面积同比下降16.1%至9.4 亿平，从单月销售同比来看，随着下半年基数降低，预计销售降幅有望逐步收敛，如果后续更多政策推出，政策效果阶段性释放，不排除今年某个月份销售出现单月同比转正的可能性。
　　投资建议：关注具备核心资产的供给侧优化标的当前我国房地产市场面临供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存三大矛盾，参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：一是市场本身在时间和空间上调整相对到位；二是政策要从常规区间迈入超常规区间，当前我国房地产常规政策已逐步用足，但超常规政策只是初现苗头，核心还是相机抉择，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化，政策目标指向的还是防风险和双轨制。当前行业仍在寻找新均衡，今年以来下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，下半年跌幅有望明显收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆的概率明显提高，驱动地产股估值修复。此前市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察现实的改善进展；建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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