郑州房屋租赁：成交量创新高，租金稳中有降

【7 月房屋租赁旺季，郑州市场活跃度提升】
进入 7 月，房屋租赁市场迎来旺季。e 公司了解到，随着毕业季来临，河南省会郑州市的房屋租赁活跃度明显提升。
郑州贝壳研究院数据显示，6 月份以来郑州租赁市场需求明显上涨，上半年截至 6 月 24 日租赁住宅已成交 34431 单，为半年度成交最高峰。
贝壳研究院郑州分院分析师称，郑州地区的房屋租赁市场需求增长，在 2023 年就已初露端倪。2023 年郑州租赁单量破 6 万，创下近 5 年来最高纪录，2024 年这一势头得以延续。近期郑州地区房屋租赁需求的增长不仅体现在线上商机量上，更体现在租赁成交单量上。
分析师认为，租赁需求快速崛起的根因包括：郑州是保持人口持续流入的省会城市，人口的持续流入是租赁市场主要的需求支撑；受房价下调以及收入预期的影响，部分潜在购房群体选择推迟购房计划，延长租房时间，增加了租房需求；6 月毕业季以及 8 月开学季中，学生群体规模逐年攀升，毕业租房、陪读租房需求也处于旺盛期。
今年 5 月，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市保障性租赁住房租赁管理办法（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见。通知显示，申请保障性租赁住房应同时具备的条件包括：申请人应当具有完全民事行为能力；申请人家庭在申请租住项目所在辖区内无自有住房；市政府规定的其他情形。保障性租赁住房（含人才公寓）租赁合同期限原则上不超过 3 年。承租人应在租赁合同期满前向产权单位（运营机构）提出续租申请。租金方面，保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房租金确定，租金价格按照房屋建筑面积计算。保障性租赁住房和人才公寓为同一项目的租金不低于人才公寓标准。同时产权单位（运营机构）不得私自出租保障性租赁住房，不得对符合条件的申请对象挑客拒租。
贝壳研究院郑州分院分析师解析称，郑州市在“十四五”期间，将会筹集 40 万套(间)保障性租赁住房、人才公寓。2023 年已经投入运营 3 万间，2024 年计划新增运营 2 万间。不仅增加了租赁市场的供应，而且由于人才公寓租金按照市场价的七折定价，较低的价格也对周边的市场化租金形成一定压制。过去五年郑州租金呈现出稳中有降的趋势。租金近五年年均回调约 6%，截至 2024 年 5 月，郑州的套均租金为 1694 元/套/月。
郑州租金价格下降的核心原因在于供远大于求。据调研，在郑州通过中介租赁房屋的仅占市场全量的约 35.6%，约 55%租客是通过房东直租的模式租房，而这部分需求主要在安置小区内集中释放。另外一方面值得关注的是郑州人才公寓的大力推进。
从需求端看，金水区是当下郑州租客最为集中的区域，其次是郑东新区。原因在于，这两大区域除了区域发展较为成熟之外，区域内办公场所较为集中。通常情况下，通勤的时间是租客的首要考量，就近居住也是很多租客的理想。其次像一些人口密集，产业较为集中的区域，租赁需求量也较大，如二七区、中原区、管城区。
而在房源的选择上，当前郑州租客主要选择的是月租金在 1000 元至 1500 元之间，面积在 60 平方米至 90 平方米之间，两室户型居多。与此同时，大面积多居室的房源成交占比也不断提升，35 岁以上租客占比也在增加，租住家庭化的趋势在加强，租住逐渐成为一种生活方式。