开发商1H24业绩预览:利润或明显衰退

2024-07-25 07:40:05 和讯  中金公司孙元祺/旷美琦/宋志达/张芳妍/苗琳/张宇
预测1H24 覆盖重点A股和H股房企利润均负增长我们预计覆盖重点1A股和H股房企1H24 盈利同比下降91%和17%;可结算资源规模收缩制约营收同比增速收窄或转负,新房市场景气度持续下行导致结算利润率亦承压明显。针对前述情况,我们系统性调整覆盖重点房企盈利预测和目标价。
关注要点
我们判断1H24 及全年维度业绩均处于释压阶段。我们预计1H24 覆盖重点A股和H股房企营业收入同比下降9%和增长2%(2023 年:+6%和+5%),营收增速放缓及转负主要受可结算资源规模减少影响(2023 年末合同负债分别同比+7%和-12%、1H24 权益销售金额分别同比-32%和-27%);同时,我们预计1H24 覆盖重点A股和H股房企报表毛利率同比下降3.2/4.2ppt至16.1%和17.1%(2H23:13.5%和16.7%),其中开发业务结算毛利率大多跌至10-15%的区间、个别房企接近10%或更低,这与期内低毛利项目结算占比仍较高和加速现房降价促销有关。随着房价下行导致存货减值压力不低,我们判断全年两地房企业绩或延续承压态势。
销售整体承压,分化程度有收敛;拿地力度下滑,投拓偏向谨慎。开年以来新房销售表现低迷,市场降温导致头部企业普遍延后推盘计划,我们发现国央企与民企、头部与腰尾部房企之间自2022 年初以来的强分化趋势阶段性转为收敛。与此同时,前端投拓力度亦有下滑,我们覆盖重点房企1H24 总口径拿地金额同比下降65%,总口径拿地强度降至18%(1H23为36%)、除个别房企外大多位于10-25%的区间。我们认为这主要因为:
1)宅地供给较往年同期偏低,1H24 22 城宅地推出建面同比降约三成、推出金额同比降约四成;2)更重要的是,房企受新房市场低迷表现影响投拓风偏下滑,增量资源进一步加速向供求关系健康、收益率确定性强的头部城市核心资产聚焦,1H24 重点房企在核心7 城拿地建面占比逾七成(1H23 为58%);这也在一定程度上加剧了头部城市土拍竞争强度,对增量资源的利润率形成压制。
存量资源质量影响经营稳健性。我们认为一、二线城市基本面仍处于寻底阶段,在量、价企稳之前房企土储扎实程度关系着中短期销售、拿地等经营表现与财报业绩韧性,更决定了能否平稳穿越本轮行业下行周期。
估值与建议
我们维持投资端总体审慎取态,但不排除阶段性交易机会,配置角度推荐财务、经营韧性强的优质标的,如A股招商蛇口、滨江集团、华发股份,港股华润置地、中国海外发展、越秀地产。
风险
行业基本面恢复进度不及预期;房企业绩超预期下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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