光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年7月)：七月样本股平均涨跌幅-3.6% 国务院部署服务消费20项重点任务

　　市场行情：7 月光大地产AH 物管指数-15.4%，样本股平均涨跌幅-3.6%。
　　指数：2024 年7 月，光大物管板块指数单月涨跌幅为-15.4%，跑输沪深300 指数14.9pct，跑输恒生指数13.3pct，跑输恒生港股通指数12.1pct。1-7 月板块累计涨跌幅为-19.3%，跑输沪深300 指数19.7pct，跑输恒生指数21.1pct。
　　个股：7 月，样本股平均涨跌幅为-3.6%，涨跌幅前列为：金科服务（+6.2%）、绿城服务（+1.5%）、建业新生活（+0.5%）、中海物业（+0.4%）；1-7 月，样本股平均涨跌幅为-8.9%，涨幅前列为：金茂服务（+44.5%）、绿城服务（+22.8%）、越秀服务（+16.5%）、永升服务（+11.8%）、滨江服务（+2.8%）。
　　7 月港股通持股比例变化：保利物业（+0.73pct）、中海物业（+0.69pct）、碧桂园服务（+0.46pct）、融创服务（+0.11pct）、雅生活服务（+0.06pct）。
　　1-7 月港股通持股比例变化：中海物业（+3.90pct）、雅生活服务（+3.45pct）、碧桂园服务（+2.70pct）、融创服务（+1.20pct）、华润万象生活（+1.20pct）。
　　估值：2024 年7 月31 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2到14，均值约为8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（16/27）、新城悦服务（5/20）、万物云（11/17）、保利物业（10/28）、招商积余（14/29）、中海物业（10/29）等。
　　行业动态：促进服务消费高质量发展, 挖掘家政服务、养老托育等消费潜力。
　　中央：住建部发布消息，1-5 月全国新开工改造城镇老旧小区数量达2.26 万个（全年计划5.4 万个）；住建部推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，满足人民对美好生活的向往；国务院印发《关于促进服务消费高质量发展的意见》，提出多项重点任务，包括挖掘餐饮住宿、家政服务、养老托育等基础型消费潜力，激发文化娱乐、旅游、体育、教育和培训、居住服务等改善型消费活力等。
　　地方：上海发布养老从业人员培训标准；杭州发布老旧住宅电梯更新实施方案。
　　企业动态：重点公司积极回购股份；金科服务发布业绩预告。
　　7 月，万物云、金科服务、越秀服务、永升服务在二级市场积极回购股份。8 月5 日金科服务发布盈利警告，2024H1 归母净利润为亏损1 亿元至亏损3 亿元。
　　投资建议：美联储降息预期升温，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。物业行业定位“社区治理基层支柱”，基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；美联储降息预期升温，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释。中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。
　　2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。
　　3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。