房地产行业周度观点更新：房贷利率的力度和局限

　　周度观点
　　行业仍在寻找新均衡，今年前几月下行压力加大，政策天花板也相应打开；虽然趋势性反转还需时间，但行业量的急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅逐步收敛，房价进一步下跌空间也相对收敛，基本面软着陆概率明显提高，驱动地产股估值修复。今年4 月份市场隐含的预期过于悲观，对应地产股底部区间，未来方向不必悲观，只是节奏还需观察基本面现实的改善进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头和优质代建龙头。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数-3.77%，相对沪深300 的超额收益为-4.19%，行业排名相对靠后（31/32）；年初至今长江房地产指数-20.85%，相对沪深300 的超额收益为-18.36%，行业排名相对靠后（24/32）。行业仍在调整过程中，量的修复弱于预期，价格仍在下行区间，政策空间有待进一步打开，本周板块表现较差，开发类标的普遍下跌，物管类和收租类标的有涨有跌。
　　政策：各地购房政策和收储细节持续落地，广州部分银行首套房贷款利率降至3%以下。
　　地方：成都进一步优化购房政策，在本市范围内新购买住房，只核查购房人在拟购住房所在区（市）县范围内住房情况，无住房的，认定为首套房；有住房且正在挂牌出售的，住房套数相应核减。肇庆、商丘等地征集商品房用作保障性住房，均提出单套房源建筑面积原则上不超过120 平，收购价格参考同地段保障性住房重置价格，即“划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润”。广州汇丰银行首套房贷利率降至2.9%，渣打银行、广州银行降至2.95%。上海优化土地交易规制，自第五批次起，商品住房用地出让对市场热度较高的地块实行“双高双竞”。
　　销售：本周样本城市新房备案量仍在低位震荡，二手同比边际持续回落。
　　新房备案仍在低位，二手同比边际回落。39 城新房成交面积四周滚动同比-12.2%（降幅较上周扩大1.9pct），年初至今累计同比-33.5%；19 城二手成交面积四周滚动同比+22.7%（较上周降低3.9pct），年初至今累计同比-3.6%；截至8 月16 日，8 月39 城新房成交面积当月同比-10.4%，19 城二手成交面积当月同比+17.0%，12 城新房及二手合计成交面积当月同比+2.7%。
　　当周热点：房贷利率的力度和局限
　　央行二季度货政报告显示，6 月全国平均房贷利率为3.45%；部分城市最低首套房贷利率已降至3%以下，逼近公积金贷款利率；二者均创历史新低，但对需求的提振作用并不明显，7 月统计局口径的销售同比降幅在低基数之下仍未收敛，为何“利率领先销售”的历史规律今天会失效？一是房贷利率下降的力度似乎仍不够大。考虑物价和房价压力之后，实际房贷利率并不算低，“预期房价涨幅+租售比”与“房贷利率”的比较仍不占优；此外，房贷利率除了看绝对值之外，还需要看相对值，即房贷利率与全社会一般贷款利率之比，这才是对政策力度的真实刻画，该比值当前为84%，低于2012 年（86%），但不及2016 年（80%）和2009 年（75%）。
　　二是大环境的压力也高于历史周期低谷。宏观与地产、供给和需求、价格与需求等层面仍未形成有效的正反馈，当前新房销售已接近悲观情境下的均衡区间，但一二手总交易量并未明显超跌，大城市房价相较于收入和租金预期而言依然相对偏高，周期内生的压力仍需时间消化。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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