我国房屋体检养老保险制度点评：重在建立公共账户、但不增加群众负担

　　事件
　　8 月23 日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房城乡建设部副部长董建国在会上表示，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22 个城市正在试点。其中，房屋养老金个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立起来了，试点的重点将是政府把公共账户建立起来。
　　点评
　　住建部研究建立房屋体检、养老、保险制度，为房屋安全的全生命周期提供保障。住建部董建国副部长提到，住建部研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22 个城市正在试点。房屋养老金概念并非首次提及，22 年5 月，住建部在部署开展全国自建房安全专项整治时提出，要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决有房屋维修资金来源问题；同时，国务院办公厅提到，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度；24 年8 月21 日，上海提出将探索实施房屋定期体检、房屋安全保险和房屋养老金三项制度。目前国内关于房屋养老金还没有统一的定义。房屋养老金的本质是为房屋安全全生命周期管理提供可持续的资金保障，应以“保基本、保安全、保底限”为基本原则，按照政府主导、多方筹措、统筹管理、规范运作为基调，构建适合我国国情和民情的房屋养老金制度框架。
　　本次房屋养老金制度改革的重点是建立公共账户，政府探索筹资，不增加群众负担。住建部董建国副部长提到，房屋养老金个人账户已经通过缴纳住宅专项维修资金建立起来了，试点的重点将是政府把公共账户建立起来。过去，我国房屋养老金主要由个人账户组成（住宅专项维修资金：我国在推行住房商品化时建立了购房者按建安成本5-8%缴纳房屋维修基金的制度），未来房屋养老金将逐步改革至由个人账户（住宅专项维修资金为主）和公共账户（公共资金为主，如地方财政补贴、土地出让金等）公同组成。房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，我们认为，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担，当前研究建立公共账户并不需要老百姓直接出钱。
　　推行住房养老制度改革，是房地产长效机制的建立，利好于房地产及产业链行业。我们认为，当前推行房屋体检、养老、保险制度，是我国房地产的长效机制建立。我国城镇老旧住房占比逐步提升，据七普数据，2020 年末城镇存量住房规模约300 亿平米，其中2000 年以前建成的房屋占比近30%；随着房屋楼龄的老化，维修成本逐年增加，现行的专项维修资金制度较难满足房屋养老需求；推行住房养老制度改革或是解决住房安全和改善居住品质的有效方式。并且我们预计住房养老制度改革将对行业具有积极影响：1）对地产行业：一方面，建立完善的房屋养老制度，有利于房屋安全性和居住品质的提升，也是此前住建部建设“好房子”的具体体现；另一方面，此次建立的公共账户由政府探索筹措，并不增加群众负担；2）对物业管理行业：建立公共账户，有利于疏通老旧小区房屋更新修缮的难点堵点，利于物业公司业务拓展和收缴率提升；3）对建筑行业：房屋体检实操层面需要建筑检验检测和评估公司提供配套服务，toB 端可向保险类客户或政府提供检测报告作为确定保费等相关事项依据，toC 端则可根据体检过程中发现的问题提供后续修缮服务。
　　投资分析意见：重在建立公共账户、但不增加群众负担，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：
　　华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。
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