不动产与空间服务：政策预期提振 地产板块仍有布局机会

　　事件
　　8 月30 日，A/H两市地产和物业服务板块均录得较大涨幅：我们覆盖的A/H开发商股价+5.9%/+4.2%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数4.5ppt/2.8ppt；我们覆盖的A/H物企股价+5.7%/+6.5%，跑赢沪深300 指数和恒生国企指数4.4ppt/5.2ppt。我们认为这与当前经济形势和外围环境变动下，投资者再度提升政策预期相关，包括但不限于存量房贷利率调整。
　　评论
　　当前房地产市场本身仍在筑底过程中，但政策面的持续积极应对应也在预期之内。继5.17 新政和三中全会之后，房地产市场经历了一段政策观察期，伴随着需求支持政策效用消退，以及商品房收储推进偏慢，楼市温度整体仍处于下降趋势：8 月高频口径新房和二手房销售面积均较7 月降约一成，前者同比延续跌势（8 月-18%vs.7 月-14%），后者同比增幅收窄至+18%（7 月+30%），房价下行速度也尚未趋缓（6、7 月分别为-1.1%和-1.2%）。但我们认为在防范行业风险、维护行业平稳健康发展的基调下，未来一段时间房地产政策仍可能呈现动态优化，以对冲下行压力，平缓市场运行。
　　各类政策中存量房贷利率调整此前已有实践，可能推进较快；同时也需关注其他政策有无可能同步加强以形成合力。2023 年10 月存量房贷利率已经过第一次下调，彼时主要采用“下调至发放时城市利率下限”的方式，涉及约22 万亿元存量房贷利率调整（占当时按揭存量的58%），我们预计每年减少借款人利息支出1,600-1,700 亿元。目前新批贷款利率已下调至3.4%左右，根据中金银行组估算，与存量贷款平均利率之间的息差仍有约60BP，如对全部存量贷款利率进行充分调整，或节省利息支出约2,000-2,400 亿元。此外，我们认为其他相关政策虽也可能面临一些实操掣肘，但边际改进仍有空间，包括收储政策的优化、一线城市楼市政策的再调整、财政政策的进一步发力等，由此带来的市场预期改善可能使得中短期内地产股仍具有交易机会。
　　建议把握政策预期提振可能带来的交易机会。从更长视角展望，我们判断未来1-3 年高库存对房价带来的压力仍存，企业经营端的历史包袱仍有待消化，走出去库存、去杠杆的周期有待时日。在盈利和净资产端改善空间有限的情形下，出现长期趋势性投资机遇的概率不大；但中短期内政策潜在调整仍可能带来一定的交易性机会。股票上，我们推荐A股招商蛇口、滨江，港股绿城、中海、龙湖，物业服务推荐万物云。
　　风险
　　后续政策落地节奏和力度不及预期。
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