银行：新一轮存量房贷利率调整探讨

　　投资建议
　　近期人民银行接受采访时提到“推动企业融资和居民信贷成本稳中有降”“研究储备增量政策举措”，市场关注存量按揭利率下调的可能形式和影响，我们参考过去存量按揭利率下调的经验进行探讨。
　　理由
　　存量利率下调预期再起。我们在2024 年2 月的报告《利率太高还是太低：降息后的思考》中提示存量按揭利率仍然偏高带来的早偿压力，去年四季度存量按揭利率下调后，2024 年5 月取消全国层面新发放房贷利率下限，此后新发放房贷利率加点再度下行。根据央行数据，截至6 月新发放房贷利率3.45%，如果考虑7 月的LPR 下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023 年12 月的3.97%下行62bp，而存量按揭利率下调幅度仅为35bp，我们测算存量房贷利率和新增利率的利差再度回到约60-70bp 的高位，并且大部分重定价在2025 年年初。因此，按揭早偿率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消费和经营贷置换按揭的空间。
　　回顾去年存量按揭利率下调。2023 年10 月存量房贷利率下调采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，根据央行的统计，超过22 万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约60%），平均降幅约70bp，涉及超5000 万户、1.5 亿人，减少借款人利息支出每年1600-1700 亿元。我们测算存量按揭利率平均下调40bp，静态估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润 5%（均为年化，不考虑存款利率下调对冲）。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调70bp 估算可降低借款人月供约400 元，节约月供和总还款额约5%。
　　新一轮存量按揭利率调整探讨。2008 年之前通过跨行转按揭，居民可实现存量按揭利率调整至新发放水平。是否重新放开转按揭、转按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性，我们进行以下两种情景分析，具体结论有待政策明朗和落实。
　　情形一：假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400 亿元，规模超过2023 年。在此假设下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润 7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
　　情形二： 假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%）， 估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000 亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
　　利率下调减轻还款压力。由于2023 年存量房贷下调后的LPR 加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点较高的城市下调幅度较少。假设本轮转按揭存量利率降至最新发放房贷利率下限，个别城市存量利率调整幅度最多可能达到75-100bp。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调100bp 可降低借款人月供约600 元，节约月供和总还款额约7%。
　　存款利率下调的对冲。2023 年9 月存款利率平均下调约9bp，基本对冲了8 月LPR 降息和存量按揭降息的影响。假如2024 年下调存量按揭利率，我们预计通过类似方式降低银行负债成本以对冲对息差的影响。根据我们上述测算，考虑到本轮存量按揭利率调整的空间可能大于2023 年，银行负债的调整幅度应至少为15bp 左右。如果负债成本调整到位，我们预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。
　　评估对银行的综合影响。根据我们上述分析，虽然存量按揭利率的可能调整对银行息差形成影响，国有大行按揭占比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影响更大。但假设负债成本同步调整，我们预计对于息差的总体影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善、对于存量按揭利率降息对银行影响的评估需要考虑上述两方面因素，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。
　　银行投资建议。近期银行股价快速上涨后出现回调，除了对于存量按揭利率调整导致息差承压的担忧之外，也由于短期内交易拥挤度上升，在整体市场风险偏好改善导致避险资金流出高股息板块。我们在《银行上涨的逻辑》中提出银行6-12 个月内需要关注的三个风险点中第三点“居民按揭早偿率上升，减持流动性资产偿债的倾向”，假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表现，但也意味着中期风险的提前缓释。我们建议投资者在股价回调后择机选择股息较高、资产质量稳定的银行，包括农业银行、建设银行、工商银行、招商银行、汇丰银行、江苏银行等；当前 AH 溢价较高，港股大行在分红税调整的预期下存在溢价收窄空间；业绩存在边际改善潜力和融资诉求、股息率不低的渝农、南京银行具有超额收益；如果出台进一步稳增长政策，经济改善预期下招行、宁波、常熟银行更具弹性。
风险
　　存量按揭利率调整方案超预期。
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