房地产行业周报：“金九”平淡开局 租售比已具相对吸引力

周度观点：本周重点50城新房成交环比降10.8%，9月（前6日）日均成交同比降30.1%。根据克而瑞调研，9月28城预计新增住宅供应面积环比降4%、同比降59%，叠加上年同期“认房不认贷”落地带来的高基数，金九成交或难有超预期表现。我们在中期策略《困局与转机》中提到海外楼市底部重要特征为租金回报率超过或接近国债收益及房贷利率，8月百城住宅租金回报率（2.25%）已超过最新十年期国债（2.14%），但仍低于首套房贷利率（3%上下）。未来或仍需进一步降低房贷利率减轻月供压力、提升租金回报相对吸引力，同时加快收储落地消化存量库存。中报14家A+H未出险房企中报归母净利降57%，营收下滑/毛利率下降/资产减值为主因；上半年平均拿地销售面积比37%，期末总土储规模较2023年末下降10%，延续缩表去库存；平均综合融资成本3.97%，长期负债占比78.9%，央国企融资优势仍旧明显，但单类企业压倒性优势减弱，单个企业间对比选择重要性凸显。维持短期适度积极观点，当前板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企。个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：重庆取消中心城区新购住房限售，广州实施新房“购房即交房、交证”工作市场运行监测：1）新房、二手房成交回落，后市有待观察。本周(8.31-9.6)50城新房成交1.8万套，环比降10.8%；20城二手房成交1.6万套，环比降1.9%。9月（截至6日）新房日均成交同比降30.1%，降幅较8月扩大13.1个百分点；二手房日均成交环比升4.1%，同比升9.1%，同比增幅较8月扩大2.4个百分点。2）库存环比下降，去化周期19.3个月。16城取证库存9871万平，环比降0.2%，去化周期19.3个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一三线占比提。上周百城土地供应建面4533.4万平、成交建面3148.8万平，环比升59.3%、升42.3%；成交溢价率3.6%，环比降0.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.9%、24.5%、69.6%， 环比分别升3.2pct、降12.7pct、升9.6pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行112.4亿元，海外债发行5.7亿美元。2）地产股：本周房地产板块下跌2.38%，跑赢沪深300（-2.71%）；当前地产板块PE（TTM）27.43倍，估值处于近五年99.75%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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