从房企中报看地产风险化解：风险有所缓释 还需市场回暖

投资要点：
房企中报披露，利润承压明显
2024H1 中报显示，多数房企仍面临销售额下滑与利润下滑的双方面挑战。由于房地产行业的预售制度与滞后于销售的收入确认方式，利润表现更多是往年预售期房的规模以及盈利能力的下滑的滞后体现。从上市房企的存货及合同负债等科目中，可前置看到行业整体经营风险缓释的端倪。
行业合同负债及存货规模下降
合同负债对应房企已预售未交付的期房收入，典型房企合同负债规模自2021 年中之后持续下降，从2021 年中5.8 万亿降至2024 年中3.6 万亿，降幅38%。合同负债的下降意味保交付压力持续缓解。存货方面，其规模自2021 年12 月触顶后持续下降，背后是开工下降与持续交付共同所致。从现金流支出的角度而言，存货及合同负债规模的同步下降，同时反应了整体行业的现金流压力正逐步缓解。
不同类型开发商经营分化明显
分企业类型看，民企存货及合同负债降幅降幅更为明显，民企合同负债自2018 年以来的高点平均回落超过60%，而地方国企平均回落幅度在30%附近。由于出现现金流问题的房企中民企占比较高，出险民企停止拿地开工后，在保交付政策的持续推进下，民企已售未交付项目的下降幅度显著的高于其余房企。
开发商有息负债规模同步下降
今年以来，包括项目融资白名单、经营性物业贷等政策在内的地产融资端政策不断出台，不同企业带息债务规模持续下降。尤其是非违约民企，其有息负债规模自2018 年以来的高点大幅下降46%。在今年地产调控重点转向防风险的背景下，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资。白名单融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正逐渐缓释。
政策宽松下现房销售有所复苏
2023 年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；另一方面，房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。
截止24 年7 月，全国商品房销售面积中，现房销售1.6 亿㎡，期房销售3.8 亿㎡，现房销售占比占全国商品房销售的比例超过30%。
行业分化下部分企业先行改善
中报披露后整体市场销售复苏压力仍存，但部分区域型未违约民企，凭借良好的土储结构，以及不断推进的降杠杆措施，经营风险大幅降低。在地产市场逐渐探底的过程中，这类企业有望优先于其余地产企业，先行迎来盈利复苏。
风险提示：融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期
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