高品质住宅系列报告之一：新房“高品质化”下 房企土储结构分析

　　中央多次表态强调“建好房子”，2024H1多地发布住宅品质新规：2023年以来中央及住建部曾在多次会议中表态，当下人民对住房要求已从“有没有”转向“好不好”，房企需比拼高质量、新科技、好服务，同时各项制度需配合行业转型。8月23日国新办发布会明确行业新模式包括四方面，其中“建好房子”为首要维度。2024H1多地发布住宅品质新规，“第四代住宅”概念兴起，包括取消70/90套型限制、优化容积率计算规则、鼓励发展第四代空间建筑、放宽层高限制、放松建筑密度、优化飘窗和设备平台管控要求等，上半年各地新入市项目频现“第四代住宅”，品质较存量项目明显提升，更好满足多样化改善性住房需求。
　　多地第四代住宅项目去化较好，带动部分地块出让“点状高热”：随着多地土拍环节取消限价、放宽容积率限制等，优质地块出让环节增加“竞品质”，部分城市于2023年逐渐开启第四代住宅试点，2024年第四代住宅地块在土拍市场频出，叠加楼市低迷下多地“第四代住宅”项目入市后去化较好，带动部分地块出让“点状高热”。此外期房与现房累计成交均价价差进一步拉大，反映早期已建成现房或因产品力偏弱去化难度较大，价格更为承压，或有赖于政府收储等方式加快去化。
　　产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化的房企或率先走出低谷：当前房企加快存量库存去化、“轻装上阵”已成共识，同时重视增量投资质量，聚焦“确定性高”的区域投资，优化存货结构，提升变现能力。我们从存货结构、过往拿地情况两个角度梳理房企库存情况。
　　从房企2023年报披露存货结构看，滨江集团、建发国际集团已完工存货占比较低，在建存货占比相对较高；万科、招商蛇口拟开发存货及占比相对较高，存在更多调规或盘活土地资源可能。从房企2019-2024H1拿地情况看，越秀地产、建发国际集团2022年以后拿地占比较高，若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能，中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极，建发国际集团、滨江集团、华润置地、绿城中国2024H1补仓相对较多。
　　投资建议：近期中央及住建部多次表态“建好房子”，上半年武汉、天津等多地发布住宅品质新规，新入市项目品质明显提升，满足多样化改善性住房需求，“地段+品质”将成为改善盘去化关键，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，叠加二手次新的供应压力，或需政府收储等方式加快去化，预计历史包袱较轻、库存结构优化的房企或率先走出低谷。当前板块主要个股市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化。在楼市短期难见反转背景下，短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，个股关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
　　风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。
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