光大地产房地产类公募REITS月报(2024年8月)：8月C-REITS市场活跃度保持稳定 消费类REITS估值修复明显

　　8 月，中证REITs(收盘)指数及消费类REIT 板块指数收益率分别跑赢沪深300指数4.3pct、5.9pct。
　　2024 年8 月1 日至2024 年8 月30 日，中证REITs(收盘)指数累计收益率为+0.8%，跑赢沪深300 指数4.3pct；保租房REITs 累计收益率为-0.1%，跑赢沪深300 指数3.4pct;消费类REITs 累计收益为+2.4%，跑赢沪深300 指数5.9pct。
　　8 月C-REITs 市场活跃度环比稳定；保租房REITs 平均P/FFO 为27.9X，板块估值中枢已连续六个月提升,8 月估值提升幅度有所放缓；消费类REITs 平均P/FFO 为18.9X，整体P/NAV 为1.06X，仍处于合理区间。
　　8 月，C-REITs 总成交额94.03 亿元（不含大宗交易），环比增长10.6%，其中：
　　保租房REITs 成交额10.5 亿元，环比+5.9%，在C-REITs 成交额中占比11.2%；消费类REITs 成交额6.8 亿元，环比+64.3%，在C-REITs 成交额中占比7.2%。
　　8 月，C-REITs 区间换手率为16.9%，环比增长0.6pct，其中：保租房REITs区间换手率为23.2%，环比提升0.4pct，8 月日均换手率为1.1%；消费类REITs区间换手率为18.8%，环比提升0.1pct，8 月日均换手率为1.2%。
　　截至8 月末，保租房REITs 平均P/FFO 为27.9X，消费类REITs 平均P/FFO 为18.9X；保租房REITs 的整体P/NAV 估值为1.23X，消费类REITs 的整体P/NAV估值为1.06X；预计保租房和消费类REITs 2024 年平均分派率为3.23%、4.80%。
　　7 月一线城市住宅租金回报率同比小幅回升；8 月，北上深厦四城住宅租金边际回落，消费类REITs 底层资产所在市场租金环比涨多跌少，同比平均下降12%。
　　8 月，北京、上海、深圳、厦门住宅平均租金分别为120.5、107.4、97.2、46.9元/月/平米，环比分别-0.4%、-0.03%、-0.4%、-2.3%，环比平均下跌0.77%，同比分别-3.5%、+1.8%、+2.3%、-5.2%；8 月，北京、上海、杭州、长沙、武汉、青岛、济南平均商铺租金分别为6.65、6.43、4.49、2.02、3.49、2.79、2.66 元/日/平方米，环比分别为+2.3%、-1.2%、-2.6%、+2.0%、+8.4%、+6.9%、+3.9%，环比平均上涨2.8%；同比分别为-4.0%、-16.1%、-14.3%、-24.1%、-14.7%、+3.3%、-14.7%，同比平均下降12.1%。
　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。
　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：
　　1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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