房地产行业周报：销售延续平淡 中期机会或大于风险

周度观点：本周（9.7-9.13）重点50城新房成交环比降14.7%，9月前13日日均成交同比降37.2%。8月全国商品房销售面积同比降13%，均价环比降0.4%，延续以价换量。短期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高，预计楼市仍有调整压力；中期尽管新房品质提升，但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现，预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”的路径，短期销售尚未企稳背景下，投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落，同时随着首付、房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显降低，租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位，且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化，中期视角下，板块机会或大于风险，当下更应关注哪类企业或率先企稳，做好储备。近年中央多次表态“建好房子”，多地发布住宅品质新规，高品质的第四代住宅项目去化较好，预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。从房企2019-2024H1拿地情况看，越秀、建发2022年以后拿地占比较高，若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能，中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极，建发、滨江、华润、绿城2024H1补仓相对较多，更多关注最新报告《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》。短期板块催化仍在于政策，9月持续关注收储落地情况，中期趋势性机会在于楼市量价企稳，个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、保利发展等，同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：银川拟收购商品房用作保障性住房，自然资源部推进城市地下空间开发利用。
市场运行监测：1）新房成交回落、二手房回升，后市有待观察。9.7-9.13 50城新房成交1.4万套，环比降14.7%；20城二手房成交1.6万套，环比升2.6%。9月（截至13日）新房日均成交同比降37.2%，降幅较8月扩大19.9个百分点；二手房日均成交同比升3.1%，增幅较8月收窄2.8个百分点。2）库存环比下降，去化周期19.3个月。16城取证库存9856万平，环比降0.1%，去化周期19.3个月。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。9.2-9.8百城土地供应建面3114.1万平、成交建面2348.4万平，环比降31.3%、降27.2%；成交溢价率4.5%，环比升1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比2.5%、19.7%、77.8%，环比分别降3.3pct、降5pct、升8.3pct。
资本市场监测：1）地产债：9.9-9.15境内地产债发行48.9亿元，环比减少63.5亿元，海外债发行1亿美元，环比减少4.7亿美元。2）地产股：9.9-9.15房地产板块下跌0.5%，跑赢沪深300（-2.23%），地产板块PE（TTM）27.3倍，估值处于近五年99.51%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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