房地产行业周报:销售延续平淡 中期机会或大于风险

2024-09-18 07:45:05 和讯  平安证券杨侃/郑茜文/王懂扬
周度观点:本周(9.7-9.13)重点50城新房成交环比降14.7%,9月前13日日均成交同比降37.2%。8月全国商品房销售面积同比降13%,均价环比降0.4%,延续以价换量。短期房价及收入担忧仍在、存量库存仍高,预计楼市仍有调整压力;中期尽管新房品质提升,但拿地开工骤降带来的供给收缩可能制约成交表现,预计市场修复将遵循“量稳—价稳—房企报表修复—扩表—投资企稳”的路径,短期销售尚未企稳背景下,投资端难言乐观。当前楼市量价较2021年高点均明显回落,同时随着首付、房贷利率大幅下降,居民购房门槛已明显降低,租金回报率相对吸引力逐步增强。主要房企市值及仓位均处于历史低位,且市场对于楼市下行及业绩承压反应已相对钝化,中期视角下,板块机会或大于风险,当下更应关注哪类企业或率先企稳,做好储备。近年中央多次表态“建好房子”,多地发布住宅品质新规,高品质的第四代住宅项目去化较好,预计产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷。从房企2019-2024H1拿地情况看,越秀、建发2022年以后拿地占比较高,若考虑自2023H2以来房企拿地存在调规可能,中海、建发、保利、绿城、华润土储调仓相对积极,建发、滨江、华润、绿城2024H1补仓相对较多,更多关注最新报告《新房“高品质化”下,房企土储结构分析》。短期板块催化仍在于政策,9月持续关注收储落地情况,中期趋势性机会在于楼市量价企稳,个股建议关注历史包袱较轻、库存结构优化房企,如中国海外发展、越秀地产、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、保利发展等,同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。
政策环境监测:银川拟收购商品房用作保障性住房,自然资源部推进城市地下空间开发利用。
市场运行监测:1)新房成交回落、二手房回升,后市有待观察。9.7-9.13 50城新房成交1.4万套,环比降14.7%;20城二手房成交1.6万套,环比升2.6%。9月(截至13日)新房日均成交同比降37.2%,降幅较8月扩大19.9个百分点;二手房日均成交同比升3.1%,增幅较8月收窄2.8个百分点。2)库存环比下降,去化周期19.3个月。16城取证库存9856万平,环比降0.1%,去化周期19.3个月。3)土地成交回落、溢价率回升,三线占比提高。9.2-9.8百城土地供应建面3114.1万平、成交建面2348.4万平,环比降31.3%、降27.2%;成交溢价率4.5%,环比升1pct;其中一、二、三线成交建面分别占比2.5%、19.7%、77.8%,环比分别降3.3pct、降5pct、升8.3pct。
资本市场监测:1)地产债:9.9-9.15境内地产债发行48.9亿元,环比减少63.5亿元,海外债发行1亿美元,环比减少4.7亿美元。2)地产股:9.9-9.15房地产板块下跌0.5%,跑赢沪深300(-2.23%),地产板块PE(TTM)27.3倍,估值处于近五年99.51%分位。
风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;3)行业短期波动超预期风险。
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(责任编辑:王丹 )

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