光大核心城市二手房成交跟踪(2024年8月)：1-8月一线城市二手住宅成交面积+3% 成交均价-2%

　　8 月二手房挂牌量指数环比-5.3%，70 城二手住宅销售价格指数同比降幅扩大。
　　1）2024 年8 月，全国二手房挂牌量指数同比+30.2%，环比-5.3%；其中一线城市二手房挂牌量指数同比+9.8%，环比-6.3%；二线城市二手房挂牌量指数同比+39.8%，环比-5.7%；三线城市二手房挂牌量指数同比+25.3%，环比-5.6%；2）2024 年8 月，全国二手房挂牌价指数同比-10.2%，降幅较7 月进一步扩大；环比-1.0%。一线城市挂牌价指数同比-10.1%，环比-1.2%；二线城市挂牌价指数同比-10.8%，环比-1.0%；三线城市挂牌价指数同比-11.6%，环比-1.1%。
　　3）根据国家统计局公布数据，2024 年8 月，70 个大中城市二手住宅销售价格指数同比-8.6%，同比降幅较7 月扩大0.4pct，环比-0.9%。其中一线城市二手住宅销售价格指数同比-9.4%，环比-0.9%；二线城市同比-8.6%，环比-1.0%；三线城市同比-8.5%，环比-0.9%。
　　8 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,226 万㎡，同比+12.0%；1-8 月光大核心15 城二手住宅累计成交面积同比-1.7%，同比降幅持续收窄；1-8 月10城二手住宅累计成交均价同比-3.2%，其中一线城市同比-1.5%。
　　1）2024 年8 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,226 万㎡，同比+12.0%，环比-12.0%；其中一线城市成交面积为411 万㎡，同比+20.1%，环比-11.4%，余下二线城市成交面积为814 万㎡，同比+8.3%，环比-12.3%。
　　2）2024 年1-8 月，15 城二手住宅累计面积为9,937 万㎡，同比-1.7%，其中一线城市累计成交面积为3,172 万㎡，同比+2.8%，余下二线城市累计成交面积为6,765 万㎡，同比-3.7%。
　　3）2024 年8 月，光大核心10 城二手住宅成交均价为24,276 元/㎡，同比-4.6%，环比-3.5%；其中，一线城市成交均价为34,067 元/㎡，同比-3.7%，环比-2.0%，余下二线城市成交均价为15,836 元/㎡，同比-9.9%，环比-4.7%。
　　4）2024 年1-8 月，光大核心10 城二手住宅累计成交均价为24,758 元/㎡，同比-3.2%（2024 年1-7 月为-3.0%），其中，一线城市累计成交均价为34,842元/㎡，同比-1.5%，余下二线城市累计成交均价为16,793 元/㎡，同比-7.5%。
　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。
　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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