房地产：北京计划取消普通住宅认定意味着什么

　　投资要点：
　　事件：北京适时取消普通住宅和非普通住宅标准
9 月20 日，北京发布中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，其中涉及多项地产优化政策，如取消普通与非普通住宅划分、完善“租购并举”、发挥公积金保障作用、优化住宅用地交易规则、改革预售制等等。
　　北京普宅认定标准14 年明确，23 年底认定标准有所放松
2014 年，北京市明确普通住宅和非普通住宅划分标准，主要有容积率、单套建面、单价或总价要求，普通住宅（购买满5 年）在交易中可享受免征营业税的优惠，非普通住宅则不享受。目前非普通住宅二手交易的增值税税率为5.3%。2023 年底，北、上、深分别放宽对普宅认定的限制，其中北京取消总价限制、放宽单价限制。据测算，23年底认定放宽后，北京住房交易中普宅认定占比从约3 成上升至7 成，其带来的交易费用减免可对交易形成一定刺激。
　　一线中北京率先取消普通住宅划定，上、广、深有望跟进
本轮取消普宅认定政策中，北京是一线城市中首先取消认定的城市。由于今年7 月三中全会中，明确因城施策，由地方决定是否取消普通住宅划分，因此未来其他一线城市有望跟进北京步伐，取消普宅划定，减少购房人由于住房“被豪宅化”而多出的交易成本，进一步刺激二手房市场交易，走通二手房去库存-房价企稳-新房复苏的传导链条。
　　“金九银十”开局较弱，一线城市需求端政策预期增强
9 月上半月，重点城市一二手房成交表现环比继续走弱。与8 月同期相比，30 个城市新房总成交较8 月同期下降6%，二手房总成交规模下降约4%；与去年同期相比，新房成交同比下降18%，二手房相对坚挺，同比增长31%。北京新政发布后，一线城市政策进一步优化预期增强。政策方向上，取消普宅认定、优化限购政策、放宽公积金取用限制、降低存量房贷可能均存在一定优化空间。
　　投资建议
　　海外开启降息周期，后续可能打开国内利率下行空间，进一步带来住房需求释放。在全球流动性改善、地产政策持续宽松的背景下，建议关注两类房企：
　　1）、地产政策宽松预期下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；
　　2）、上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。
　　风险提示
　　地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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