对9月24日金融支持经济高质量发展房地产相关政策的点评：进一步降低二套购房门槛 加大保障房收储支持

　　事件：9 月24 日，国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况。
　　点评：五项房地产金融新政策有望进一步降低居民购房门槛，进一步支持保障房和存量土地收购。
　　1、为落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，此次人民银行会同金融监管总局出台了五项房地产金融新政策，包括：1）引导商业银行降低存量房贷利率至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度约50bp；2）统一首套房和二套房的最低首付比例均为15%，由地方政府和商业银行因城施策决定具体比例；3）优化保障性住房再贷款政策，将保障性住房再贷款（3000 亿元）政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%；4）研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企存量土地，减轻房企资金压力；5）延长“金融16 条”、经营性物业贷款两项政策期限至2026 年12 月31 日。
　　2、我们认为此次房地产政策定位精准，有效回应了市场关切，政策效果可期。1）当前商品住宅销售情况不佳，1-8 月百强房企权益销售金额下降36%，央行将全国层面的二套购房贷款的最低首付比例由25%下调至15%，进一步降低了居民购房门槛，利于提振改善型居民的购房意愿；同时充分考虑“因城施策”由地方政府和商业银行自主确定具体比例。2）在2023 年四季度存量房贷利率集中下调，节约居民房贷利息约1700 亿的基础上，此次央行称后续将进一步下调存量房贷利率至新增房贷利率水平（2024 年6 月的金融机构个人住房贷款加权平均利率为3.45%），预计将进一步节约居民房贷利息1500 亿元，缓解居民由于按揭贷款利息较高而导致的提前还款行为。3）截至2024 年6 月末，保障性住房再贷款余额约为121 亿元。此次央行提升再贷款比例至100%，通过提高央行的出资比例，降低商业银行资金占用，进而降低银行投放贷款的实际利率，进一步鼓励商业银行和收购主体的加快保租房收储行为，加大房地产市场的去库存力度；4）研究支持收购房企存量土地，延长两项房地产金融支持政策至2026 年底，体现了金融支持房地产行业，保证行业资金面平稳，防控信用风险的延续性。
　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5 月提出3000 亿保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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