房地产行业周报：节后行情或延续 销售走势为下阶段关键

　　周度观点：我们认为节后A股地产行情或延续，1）地产直接政策受益，节前政治局会议明确“止跌回稳”、一线放松限购等政策均体现提振楼市决心；2）9.24至今申万地产涨幅（31.2%）相对沪深300涨幅（25.1%）超额收益仅6.1个pct，但地产为政策明确支持行业;3）国庆假期港股地产延续上涨，以A+H的万科企业、新城发展为例，国庆假期累计上涨47%、23%；4）9.24至今申万地产涨幅（31.2%），远不及过往周期最大涨幅（2008-2009年：224.6%、2011-2012年：41.3%、2014-2015年：239.6%），代表万科、招商、保利累计涨幅分别为40.3%、26.9%和36.5%，亦不及前三轮周期。从成交来看，国庆一线政策效果渐显，关注一线楼市回温持续性，国庆前6天北上深广新房日均成交同比分别-19.1%、+27.1%、+9.1%、-7.7%；北上深二手房日均成交同比增10.0%、287.2%、180.3%。乐有家数据显示，国庆期间深圳新房看房成交转化率由9月的2%提升至12%，二手房看房成交转化率由3.5%提升至7.4%，二手房议价率由最高时的12%降至8%，9.30-10.6乐有家深圳门店新房成交量同比大涨979%,二手房同比增长298%。无论是2023年8月放松“认房不认贷”、或是2024年“5.17”新政均带来楼市短期回升，本轮楼市复苏持续性值得关注，若基本面持续验证有望带来行情继续演绎。看好历史包袱轻、库存结构优化房企，短期仓位比个股更重要，考虑一线城市楼市放松、房价“止跌回稳”的政策目标，一线城市货值占比高、估值隐含较多房价下行折价房企或弹性更大，中指院数据显示2023-2024Q3北上广深拿地金额排名前五为中海外、保利、华润、招蛇、越秀；中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，更具投资机会。重申板块适度积极观点，尽管短期板块涨幅较快，但除部分大幅上涨内房股外，我们仍建议保持积极，持续关注“止跌回稳”政策举措及效果，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）细分行业龙头经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等。
　　政策环境监测：中央首提促进房地产止跌回稳，北上广深相继放宽限购。
　　市场运行监测：1）国庆成交二手房好于新房，假期过户备案或存滞后，后市有待观察。国庆假期前6日（10.1-10.6）数据可得的重点28城新房日均成交907套，较2023年国庆假期（9.29-10.6）日均成交同比下滑26.6%；数据可得的重点12城二手房日均成交171套，较2023年国庆假期（9.29-10.6）日均成交同比增长74.5%。由于假期备案过户滞后，当前数据或不能反映真实楼市情况，政策效果仍有待观察。2）库存环比上升，去化周期23.6个月。16城取证库存9958万平，环比升0.1%，去化周期23.6个月。3）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。受国庆假期影响，上周百城土地供应建面1543.6万平、成交建面512.8万平，环比降64%、降83.6%；成交溢价率0.1%，环比降5.2pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周无境内境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨9.24%；当前地产板块PE（TTM）38.26倍。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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