房地产行业：国新办新闻发布会点评：允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模或是关键

　　明确政策有“较大”空间或有助于提振市场信心，同时发布会提出允许专项债券用于土地储备、允许使用专项债来收购商品房用作保障房、适当减少保障房新建规模、研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策等，供需两端政策进一步加码，尤其是供应端，判断短期内对信用修复的作用或更加直接，或加强我们此前提出的“先信用后供需”修复逻辑。
　　事件：10 月12 日，国务院新闻办公室在北京举行新闻发布会，财政部部长蓝佛安、财政部副部长廖岷、财政部副部长王东伟、财政部副部长郭婷婷介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。
　　“逆周期调节绝不仅仅是以上的四点”或是关键表述，认为明确政策有“较大”空间和给出具体金额是两种不同的预期管理办法，从当前情况看，我们认为前者的预期管理效果或更佳。发布会提出“按照9 月26 日召开的中央政治局会议部署，财政部在加快落实已确定政策的基础上，围绕稳增长、扩内需、化风险，将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措”、“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，并明确提出“逆周期调节绝不仅仅是以上的四点，这四点是目前已经进入决策程序的政策，我们还有其他政策工具也正在研究中。比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间”。其中，“绝不仅仅”、“比如中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间”等表述明确表明政策仍有空间，判断该表述或可起到提振市场信心、改善市场预期的作用。从当前情况看，我们认为明确政策有“较大”空间的预期管理效果或较给出具体金额更佳。同时发布会答记者问环节中也提到“关于你提到的具体资金数量安排问题，经过法定程序后，会及时向社会公开”，后续或可关注人大常委会等会议相关情况。
　　允许专项债券用于土地储备，一方面或可增加核心区位高品质住宅土地供应，另一方面，城中村改造或也是新增土地储备项目的潜在来源之一，政策或从资金来源角度推动城中村改造的落地，进而从更新需求角度释放潜在需求。发布会提出“允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目”。过去在2017年曾出台《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，明确地方政府土地储备专项债券是地方政府专项债券的一个品种，而后在2019年国务院常务会议提出“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”，本次会议重新提出允许专项债券用于土地储备。此前5月17日国务院政策例行吹风会提出“对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资金支持”，本次表述调整为“支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地”，判断专项债券用于收购闲置土地的约束或有潜在调整空间，或可更好推动收购闲置存量土地从而为房企主体提供流动性支持并改善供需关系。同时，本次提出“确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目”，直接明确允许专项债券用于新增土地储备项目，或放宽各地土地储备项目的资金来源约束，一方面或可增加核心区位高品质住宅土地供应；另一方面，城中村改造或也是新增土地储备项目的潜在来源之一，政策或可为城中村改造提供新的资金来源，从而更好推动城中村改造的落地，进而从更新需求的角度带动需求改善，或是需求端政策的潜在增量。
　　允许使用专项债券来收购商品房用作保障房，明确提出适当减少保障房新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源，一方面或与“严控增量”相呼应，从供应端加快推动供需关系的改善，另一方面或使得收购商品房成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源。本次发布会提到“考虑到当前已建待售的住房相对较多，我们主要采取两项支持措施：
　　一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”。
　　过去在5 月17 日国务院政策例行吹风会中就提出收购商品房用作保障房，并提出拟设立保障性住房再贷款这一结构性货币政策工具支持收购商品房；9 月24 日国新办新闻发布会上进一步提出将保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高到100%，加大低成本资金支持力度，或打开收购价格优化空间；本次发布会进一步提出“用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房”，允许使用专项债来收购商品房用作保障房，或进一步拓宽收购商品房的资金来源，推动收购商品房的落地，从而更好为房企提供流动性支持并推动供需关系改善。另外，本次发布会中“适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”表述值得重视，一方面或与“严控增量”相呼应，从供应端加快推动供需关系的改善，另一方面或使得收购商品房成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源。
　　研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策，或可降低居民购房成本以及企业税负。发布会提出“按照党中央决策部署，我们正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展”。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》中提到“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”、“完善房地产税收制度”。按照现行规定（见表1），一线城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的免征增值税，而同等条件下非普通住宅需要按增值额5%缴纳增值税；此外，纳税人建造普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。若后续与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策出台，或可降低居民购房成本以及企业税负。同时，后续或也可以关注与普通住宅和非普通住宅标准相关的契税相关政策调整。
　　配置建议：
　　明确政策有“较大”空间或有助于提振市场信心，同时发布会提出允许专项债券用于土地储备、允许使用专项债来收购商品房用作保障房、适当减少保障房新建规模、研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策等，供需两端政策进一步加码，尤其是供应端，判断短期内对信用修复的作用或更加直接，或加强我们此前提出的“先信用后供需”修复逻辑。
　　核心观点：（1）强调重视“先信用、后供需”的修复机会，及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。（2）短期关注对房企流动性支持政策的落地进程和时间表，重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义。（3） 重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量。
　　关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。
　　房地产板块：建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】【保利发展】等的差异化机会，偏区域型标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等，以及其他受益于政府债务置换和后续增量财政支出的相关标的。
　　产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价；
　　生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
　　风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。
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