房地产行业点评：财政部三方面助力楼市 持续关注销售及收储动向

　　事项：
　　1）10月12日财政部部长蓝佛安，副部长廖岷、王东伟、郭婷婷出席国新办新闻发布会，介绍加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展有关情况，并答记者问；2）10月12日中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在山西太原、陕西西安调研房地产、大宗耐用消费品以旧换新和外贸等工作。
　　平安观点：
　　地产对经济持续回升向好至关重要，财政部三方面提供支持：何立峰副总理调研时指出，房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、维护人民群众切身利益至关重要，再次强调房地产的人民性、政治性。同时财政部在新闻发布会上明确，将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的三方面政策措施。其一，允许专项债券用于土地储备，主要考虑当前各地闲置未开发土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，利于调节土地市场供需关系，缓解地方政府、房企流动性和债务压力。其二，支持收购存量房，优化保障性住房供给，一方面支持用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房，另一方面调整保障性安居工程补助资金支持方向，更多通过消化存量房方式筹集房源，根据财政部披露，近三年中央财政安排保障性安居工程补助资金2124亿元。其三，抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，有望降低原非普宅土增税、二手房交易环节增值税等税费负担。
　　持续关注销售走向及收储动向：根据Wind统计数据，国庆假期后4天（10.8-10.11）重点50城新房日均成交套数环比9月增长30.7%，20城二手房日均成交套数环比9月增长61.8%，但10月（截至11日）新房日均成交同比下降43.9%，二手房日均成交同比下降41.9%，楼市成交修复未完全明朗，市场对销售复苏持续性仍有分歧。我们认为行业复苏主要障碍源于：1）存量库存较大；2）房价下行及收入担忧下居民购房意愿不足。后续楼市复苏关键一方面在于收储加速落地优化存量库存，另一方面随着房价、首付比例及房贷利率大幅下降，居民购房门槛已明显回落，但仍需宏观政策发力提振居民购房意愿，短期关注销售走向及收储动向，包括专项债收储额度、成本、实施细节等。
　　投资建议：此次何立峰副总理表态、财政部明确积极研究出台政策措施彰显中央推动房地产平稳健康发展决心，持续关注政策细则、收储动向及销售走向。近期受大盘回落、部分政策博弈资金落袋为安影响，板块出现回调，但基于促进房地产市场止跌回稳、政策持续加码呵护，我们维持适度积极观点。受制于各地库存压力及房企禀赋差异，我们认为核心城市、核心地段、优质住宅将率先止跌回稳，同时各地方政府逐步放开限价及在土地出让条件上让步，亦利于新增土储潜在毛利率企稳，再次重申产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先走出低谷，中期维度更具投资机会。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
　　风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
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