地产行业周报：聚焦房地产堵点 不应低估政策决心

周度观点：本周地产板块单周上涨2.96%，但受周四房地产发布会扰动波动明显加大，部分投资者认为会议低于预期：1）100万套货币化城改规模远低于上轮棚改（如2017年棚改609万套，货币化比例60%）；2)市场化、法制化背景下，对收储推进速度存担忧。我们认为上述担忧客观上的确存在，但无论城改货币化、“白名单”扩容或专项债收储等均瞄准当下“存量库存过高、有效需求不足”的堵点，若楼市未“止跌回稳”，百万城改或仅是开端、更多打通收储痛点政策或在路上，不应低估政策决心。国庆重点城市楼市复苏逐步在网签数据体现，我们认为除政策力度外，当前不同于“5.17”等前几轮政策放松：1）房价及首付下降、利率下行下居民购房负担已大幅回落；2）房贷利率及理财收益大幅下降背景下，租售比吸引力逐步增强。我们无法准确预知楼市何时企稳，但核心城市、核心地段、优质住宅或率先“止跌回稳”，同时限价放开及土地出让条件优化将改善新增土储潜在毛利率。中期看好产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企。中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益限价放开与土拍条件优化带来的毛利率提升、高品质住宅在品质/得房率等优势带来的去化率提升，率先走出低谷。维持板块适度积极观点。受部分博弈资金获利了结等影响，板块波动有所加大，但短期不应低估“止跌回稳”政策决心，中期细分市场（一线+二线核心）、细分产品（高品质住宅）率先企稳或带来个股机会。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、滨江集团、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
政策环境监测：住建部明确组合拳细则，加大“白名单”项目支持，通过货币化安置等方式新增100万套城中村和危旧房改造。
市场运行监测：1）成交环比改善，后市有待观察。本周（10.12-10.18）50城新房成交2.8万套，环比升75.3%；20城二手房成交2.5万套，环比升71.1%。10月国庆假期后11天（10.8-10.18）50城新房日均成交3973套，环比9月日均升40.4%；20城二手房日均成交3620套，环比9月日均升61.5%。
10月（截至18日）新房日均成交同比降17.2%，环比降2.2%；二手房日均成交同比降5%，环比升0.2%。2）库存环比下降，去化周期23.3个月。16城取证库存9923万平，环比降0.2%，去化周期23.3个月。3）土地成交、溢价率回升，一三线占比提高。上周百城土地供应建面3413.2万平、成交建面3486.7万平，环比升11.5%、升179.4%；成交溢价率3.6%，环比升2.1pct；其中一、二、三线成交建面分别占比3.7%、25%、71.2%，环比分别升3.4pct、降12.7pct、升9.4pct。
资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行67.7亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨2.96%，跑赢沪深300（0.98%）；当前地产板块PE（TTM）36.23倍，估值处于近五年99.6%分位。
风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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