房地产行业点评：百强销售同比转正 板块投资维持积极

　　事项：
　　克而瑞公布2024年1-10月百强房企销售。
　　平安观点：
　　单月销售同比转正，主流房企表现更优：受政策利好及房企促销影响，10月单月百强房企销售额4654亿元，环比增长70.1%，同比增长4.9%，增速较9月提升43个百分点；销售面积2322万平米，环比增长52.1%，同比增长6.2%，增速较9月提升47.9个百分点。受此影响1-10月百强房企累计销售额3.3万亿元、销售面积1.8亿平米，同比下降34.8%、36.3%，降幅较1-9月收窄3.8个、3.5个百分点。从具体房企来看，1-10月保利发展销售额2840亿元，领跑房企。主流房企中中海地产、越秀地产、建发房产、华发股份、保利发展10月单月销售额同比增长65.8%、48.1%、43.9%、30.2%、27.8%，中海地产、绿城中国、华润置地、保利发展、越秀地产1-10月累计销售额同比下降9%、12.2%、22.4%、22.9%、24.7%，表现相对更优。
　　“止跌回稳”初具条件，好产品、一二线核心区或率先企稳：海外经验显示楼市企稳需居民购房能力及意愿提升，当前房价/首付/利率下降下国内居民购房成本较高点大幅下降，且9月百城租售比已大于十年期国债收益率，国内已具备海外楼市“止跌回稳”部分特征。未来一方面仍需降息降房贷利率提升租售比吸引力，同时加快收储落地优化存量库存。从企稳路径来看，政策规定意味着收储和城改或主要聚焦核心城市，率先提振核心城市意图明显，同时鼓励好房子背景下“高品质”住宅具备得房率/品质优势，预计“止跌回稳”将遵循“核心城市好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”路径。
　　产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或率先受益：中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。
　　投资建议：维持板块投资适度积极观点，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化房企，如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
　　风险提示：1）政策呵护不及预期风险：若后续政策呵护力度有限，楼市修复、房企现金流压力改善持续性可能不足；2）二手房持续分流叠加高品质住宅供应不足，楼市修复不及预期风险：若居民预期改善缓慢，叠加二手房持续分流市场需求，而拿地开工下滑背景下新增优质住宅供应不足，楼市磨底时间可能拉长；3）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；4）房地产行业短期波动超出预期风险。
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