房地产行业周报：十月销售同比转正 关注回暖持续性

　　周度观点：本周地产板块上涨6.01%，居申万行业首位，10月百强房企及一线城市销售同比转正，市场普遍关注本轮销售回暖持续性。
　　10月百强房企及一线销售同比转正，关注年末销售复苏持续性。10月百强房企及一线城市销售面积同比增长6.2%和29%，同时贝壳重点城市带看量维持高位、二手房挂牌量逐步回落亦反映市场预期有所好转。我们认为当前房价/首付/利率下降下国内居民购房成本较高点已大幅下降， 9月百城租售比已大于十年期国债，国内已初具海外楼市“止跌回稳” 部分特征，本轮重点城市楼市持续性或好于“5.17”。
　　重申“好产品、一线与二线核心区”或率先“止跌回稳”。从企稳路径来看，收储和城改或主要聚焦核心城市，政策提振核心城市意图明显，同时鼓励好房子背景下“高品质”住宅具备得房率/品质优势，预计“止跌企稳” 将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳” 路径。中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。
　　中期由于房企自身禀赋差异，走出困境时点将存在差异，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。
　　维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。
　　政策环境监测：国务院加快完善生育支持政策体系，加大多子女家庭购房支持力度。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行119.5亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块上涨6.01%，跑赢沪深300（-1.68%）；当前地产板块PE（TTM）41.92倍，估值处于近五年99.92%分位。
　　市场运行监测：1）10月成交同比转正，后市有待观察。本周（10.26-11.1）50城新房成交3.4万套，环比升25.5%；20城二手房成交2.5万套，环比升3.3%。10月新房日均成交同比升5.5%，环比升24.9%；二手房日均成交同比升16.8%，环比升23.2%。2）库存环比下降，去化周期20.5个月。16城取证库存9770万平，环比降1.2%，去化周期20.5个月。3）土地成交回升、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面4598.5万平、成交建面2654.3万平，环比升24.7%、升7.3%；成交溢价率2.6%，环比降4.3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比5.6%、28.9%、65.6%，环比分别升2.3pct、升2.6pct、降4.9pct。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
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