房地产：城中村改造可以拉动多少投资与销售？

　　投资要点：
　　城中村改造为本轮地产核心政策之一，与棚改、旧改各有侧重
（1）棚改分为三阶段，政策性支持为主，消化三四线库存效果显著，政策性资金支持力度强。（2）老旧小区改造于棚改尾声提出，相较棚改市场化程度更高。（3）城中村改造聚焦高能级城市，住建部新增100 万套改造，主要采取货币化安置。2023 年7 月国常会首次在政策面单独提出城中村改造，改造对象为超大特大城市。2024 年10 月17 日住建部宣布将主要通过货币化安置方式，新增100 万套城中村改造和危旧房改造。目前华南城市及郑/皖/蓉/渝等城市城中村改造进度较快。三类政策在推行时间、改造对象、改造形式、实施主体、融资来源、安置方式、行动目标方面各有侧重。
　　35 大城市城中村改造最多可以拉动多少投资与销售？
　　（1）35 大城市存量城中村建面7.64 亿方、潜在建面22.43 亿方。用{地区常住人口×城镇化率×人均住房面积×自建房占比}来估算城中村面积。存量城中村建面：可得35 大城市的目前城中村存量建面7.64 亿方，城中村住房套数为764 万套。分区域看，深圳、广州、武汉、杭州、郑州、石家庄、长沙、苏州、宁波、东莞等华南一线及全国强二线城市的城中村存量面积位于前列。潜在城中村建面：伴随我国城镇化程度提升，城市范围扩展到镇区，镇区自建房也将划归为城中村，转为增量城中村建面，测算出35 大城市潜在城中村建面为22.43 亿方，潜在城中村住房套数为2243 万套。
　　（2）35 大城市存量城中村改造最多或可拉动投资5.88 万亿元。假设城中村改造20%为拆除新建、80%为整治提升，拆建比为2。则拆除新建和整治提升改造模式下，单位改造成本分别为11611 元/m2、6719 元/m2。测算出存量城中村面积的改造最多或能拉动5.88 万亿元投资。
　　（3）35 大城市存量城改预计需要货币化安置款13.28 万亿，若分20 年完成改造，每年或撬动1.33 万亿销售，占2023 年全年销售额的11.4%。进行如下中性假设：货币化安置比例80%；安置款等于当地住房销售均价×被改造住房面积；利用安置款购置的新房面积和旧房面积相同。测算出目前35 大城市存量城中村面积若全部进行改造，约拉动货币化安置款13.28万亿元。在30%首付比例、60%新购房比例的中性假设下，若分20 年完成改造，每年或撬动1.33 万亿销售，占2023 年全年销售额的11.4%。
　　新增100 万套城中村改造信号意义强烈
　　参照前序测算逻辑，本次新增100 万套城中村改造或可带来投资7697 亿元、商品房销售额3.48 万亿元，若改造分5 年完成，则年均或拉动投资和销售1539 亿元和6956 亿元，分别占2023 年房地产开发投资额的1.4%、销售额的6.0%。由于城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，虽然本轮100 万城改的阶段性目标的效果大概率小于棚改，但新增100 万套城改的信号意义强烈。未来对35 大城市的存量城中村改造的持续性增量政策可期。
　　投资建议
　　建议关注深耕核心城市，一二线土储充足，具备城市更新业务经验的龙头房企【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】；行业拐点即将到来时困境反转类房企【金地集团】、【新城控股】。
　　风险提示：
　　融资环境收紧超预期、房地产调控收紧超预期、测算假设条件误差
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