房地产行业2024年9月公司月报：市场销售低位 “止跌回稳”促进估值修复

　　房企销售：市场景气下行，央国企相对稳定。根据公司销售公告及克而瑞数据，24 年9 月百强房企实现销售金额2736 亿元，同比下降38.1%，降幅环比扩大10.3pct；重点上市房企实现销售金额1814 亿元，同比下降40.3%，降幅环比扩大12.1pct，市场延续低景气度，降幅再次扩大。9 月重点城市新开盘去化率为38%，降至历史最低水平，房企去化难度加大。具体来看，2024 年1-9 月并无房企实现销售同比增长，绿城、中海、华润年内跌幅最小，年内销售表现前五的房企中仅绿城一家混合所有制房企，其余均为央国企，在行业信用下跌时期，央国企的经营表现明显优于民企。
　　房企拿地：拿地边际改善，利润小幅回升。根据公司拿地公告、克而瑞及中指院数据，24 年9 月44 家样本房企合计拿地规模326 亿元，环比增长257%，拿地力度18%，较上月提升13pct，环比改善但仍处于历史较低位。招蛇、中海当月拿地规模位居前列，保利置业集团、城建发展的拿地力度较高。大部分房企布局重点仍为东部核心一二线城市，招蛇、绿城、龙湖、滨江、越秀、华发年内拿地八成以上位于东部核心一二线城市。24 年9 月，12 家主流房企拿地毛利率为29%，环比提升8pct。金茂、保利拿地利润率最高，达到37%、31%，绿城由于获取1 宗杭州核心区低利润地块，当月拿地毛利率仅为15%。
　　房企融资：规模边际回升，成本小幅回调。24 年9 月，根据公司融资公告及wind 数据，全口径房企实现整体融资1504 亿元，环比增长5%，同比下降11%，较23 年月均规模下降17%。据wind 数据统计，全口径房企2024 年9 月信用债、海外债净流出521 亿元，发行到期比为0.34x，其中信用债为0.40x，海外债为0.18x，房企海外债渠道仍未恢复。9 月房企境内债券平均融资成本为2.91%，环比增长44bp，信托融资成本为6.51%，环比增长30pct，成本小幅回升。
　　房企估值及投资建议：房企表现分化，板块估值回升。近一个月以来（2024 年10 月1 日至31 日），沪深市场房地产板块表现优异、港股市场房地产板块表现不佳。根据wind 数据，A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益+3.1%，相对收益+6.2%。H 股方面，恒生地产类指数当月绝对收益-7.6%，相对收益-3.7%。“924”新政后市场景气度修复，前期的高认购陆续转化，未来一段时间网签将维持高位。在“止跌回稳”的施政目标下，中央及地方政策持续落地催化市场基本面及企业估值，建议关注后续基本面热度延续及重点房企估值修复情况。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。
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