房地产-2024年12月中央经济工作会议点评：稳住楼市股市 用力推动止跌回稳 加力城改旧改

　　事件
　　中央经济工作会议12 月11 日至12 日在北京举行。会议强调：1）实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新。稳住楼市、股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期，激发活力，推动经济持续回升向好。会议指出，明年要保持经济稳定增长，保持就业物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。2）持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
　　点评
　　宏观：强调更加积极有为的宏观政策，推动经济持续回升向好。本次中央经济工作会议提及“实施更加积极有为的宏观政策”、与1209 政治局会议提法一致。“要实施更加积极的财政政策，提高财政赤字率，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债券发行使用”、“要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕“，意味着后续财政政策和货币政策都将更加积极；同时会议提及”要打好政策组合拳，加强财政、货币、就业、产业、区域贸易、环保监管等政策和改革开放举措的协调配合“，表明多种政策组合拳协同发力稳经济。会议也提及”明年要保持经济稳定增长“、”促进居民收入增长和经济增长同步“，对明年宏观经济和收入增长提出更高要求。
　　房地产：稳住楼市股市，用力推动止跌回稳，修复居民资产负债表政策思路延续。926政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，1209 政治局会议提出“止跌回稳”，本次中央经济工作会议同时提及“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，“用力“表明政府对稳住楼市重视程度之高；当前政策思路持续聚焦在修复居民资产负债表的政策思路上，同时本次会议强调“大力提振消费，提高投资效益，全方位扩大国内需求”，在强调内需重要性的同时，也强调了修复居民资产负债表的重要性（消费和居民资产负债率强负相关），我们认为本轮政策逻辑链条为：房价->居民资产负债表->消费->就业。因而，从9 月底以来的政策路径已经很清晰，预计后续也将遵循着“修复居民资产负债表+止跌回稳”的政策思路推出更积极有为的政策，预计后续政策空间包括：房贷利率下降、一线限购和税费等优化、收储落地加速、城改货币化推进等。
　　加力实施城中村和危旧房改造，预计城改货币化和收储政策加快推进。23 年12 月中央经济工作会议提出加快推进城中村改造等“三大工程”；24 年10 月住建部指出将通过货币化安置房方式新增实施100 万套城中村改造、危旧房改造；11 月住建部、财政部指出城中村改造将从35 城扩围至近300 个城市。本次会议提出“加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，预计城中村改造进程有望提速。我们认为，城中村改造是需求端提振措施，表明政策思路从供给侧转向需求侧，政策优先级提升，同时近期强调城市扩围、货币化安置，有效推动居民购房需求合理释放。当前更积极财政货币政策也利于推动城改资金更快落地。此外，本次会议提及“盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，预计后续收储政策也将有望加快推进。
　　投资分析意见：稳住楼市股市，用力推动止跌回稳，加力城改旧改，维持“看好”评级。9 月底以来，房地产政策聚焦修复居民资产负债表、并提出“止跌回稳”强底线要求，而12 月政治局会议提出宏观政策要更加积极有为，并首提“稳住楼市股市”，表明9 月以来房地产政策思路延续，预计将进一步推动支持政策落地，包括存量房贷利率降息、降税、收储、城改货币化等。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。
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