房地产：政策宽松促进需求释放 单月销售同比转正

　　投资要点：
　　事件：12 月16 日，国家统计局公布2024 年1-11 月行业数据，前11个月房地产开发投资同比下降10.4%；商品房销售面积和销售额分别同比下降14.3%和19.2%，到位资金同比下降18.0%。
　　开发投资降幅扩大，单月同比降幅缩窄
　　1-11 月全国房地产累计开发投资93634 亿，同比下降10.4%，同比降幅较前值扩大0.1pct。11 月房地产开发投资7325 亿，环比降低4.0%，同比降低11.6%，同比降幅较前值缩窄0.8pct。
　　我们认为，随着“白名单”制度扩围增效，城中村与危旧房改造持续推进，开发投资将持续修复。
　　销售面积/金额降幅缩窄，单月同比转正
　　1-11 月全国新建商品房销售面积86118 万㎡，销售额85125 亿元，分别同比下降14.3%和19.2%，降幅分别缩窄1.5pct 和1.7pct。11 月单月商品房销售面积8188 万㎡，环比增长7.1%，同比增长3.2%，同比增幅较前值扩大4.8pct；11 月单月销售额8270 亿元，环比增长3.7%，同比增长1.0%，同比增幅较前值扩大2.0ct。
　　我们认为，9 月末以来降存量房贷、降首付、放松限购、优化税费政策等一揽子政策对需求端产生显著提振，政策力度与持续性均较强。伴随年末房企冲量，我们预计12 月商品房销售持续环比改善。
　　新开工、施工、竣工降幅扩大
　　1-11 月房屋施工面积72.60 亿㎡，同比下降12.7%，降幅较前值扩大0.3pct。
　　1-11 月累计新开工6.73 亿㎡，同比下降23.0%，降幅较前值扩大0.4pct；竣工面积4.82 亿㎡，同比下降26.2%，降幅较前值扩大2.3pct。
　　我们认为，在拿地和新开工未出现明显改善背景下，施工与竣工短期仍处于探底阶段。随着销售指标企稳回升，将有利于房企流动性风险出清，提振拿地意愿，推动投资指标逐步改善。
　　到位资金降幅缩窄，其他资金单月同比转正
　　1-11 月全国房地产到位资金总量为96575 亿，同比下降18.0%，较前值缩窄1.2pct。11 月当月房地产开发到位资金9340 亿，环比增长12.0%，同比下降4.8%，同比降幅较前值缩窄6.0pct。
　　到位资金结构中，11 月单月国内贷款1076 亿，同比下降3.8%，环比增长15.2%；11 月自筹资金3193 亿，同比下降15.6%，环比增长13.9%；11月其他资金5071 亿，同比增长4.3%，其中定金及预收款单月同增5.0%。
　　我们认为，伴随“白名单”项目贷款扩围增效与商品房销售回暖，房企流动性风险缓解，到位资金降幅持续缩窄。
　　投资建议
　　我们认为，行业复苏将经历流动性压力缓解、供给持续收缩、房价止跌回稳、销售开工复苏的阶段。建议关注以下三条主线：困境反转类房企金地集团、新城控股；关注保持拿地强度的龙头房企招商蛇口、绿城中国、保利发展、滨江集团；经营多元经营稳健发展的地方国企浦东金桥、外高桥。
　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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