房地产行业：近期多家房企公布债务重组进展

　　第2 周房地产板块指数强于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为1.5%。沪深300 指数报收3812.3，周度涨幅为2.1%；创业板指数报收2067.2，周度涨幅4.7%；房地产指数（申万）报收2254.3，周度涨幅3.6%。
　　地方政策方面。北京在2025 年将实施500 个老旧小区综合整治；上海将加快城市更新步伐启动25 个城中村改造项目；常州在2025 年将实施40 个城中村改造项目全面推广房票安置。
　　第3 周新房销量较第2 周减少，二手房销售量较第2 周同样减少。第3 周44 大城市新房销售为1.75 万套，较第2 周减少10.1%；21 大城市二手房销售2.02 万套，较第2 周减少5.6%。库存量较第2 周减少，库销比较第2 周减少。截至第3 周，18大城市库存为69.9 万套，较上周减少16.62 万套；库销比为12.6 个月，较第2 周减少2.5 个月。土地出让金增加。第3 周36 大城市市本级土地出让金为160.78 亿元，较第2 周增加121.61 亿元。平均溢价率上升。第3 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率24.5%，较第2 周增加22.8%。
　　重点公司公告。中华企业、云南城投、卧龙地产等发布2024年度业绩预告；华侨城发布2024 年12 月主要业务经营情况公告；大名城发布关于为子公司提供担保的进展情况公告；万科A 为银行贷款事项提供担保；滨江集团为控股子公司提供担保。
　　近期多家房企债务重组、重整投资取得新进展。面对25年更大的到期债务规模，境内债务重组或将提速，且重点继续从展期转向削债。25年房企债务到期规模高于24年。根据克而瑞数据，从债务到期来看， 24 年房企债券到期规模达4828 亿，而发行规模仅有2158 亿，借新还旧难以覆盖到期债务。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下25 年房企的债务压力同样较大，25 年债务到期规模甚至要高于24 年，达5257 亿元；其中25 年第三季度是偿债高峰，到期规模约1574 亿元。近期，多家房企如碧桂园、融创中国、龙光集团、金科股份等在债务重组或重整投资方面均取得进展。其中，碧桂园通过与七家银行达成共识，计划大幅降低债务总额116 亿美元，削债比例约为7 成；融创中国境内债第二次重组方案预计削债比例超过50%，目前10 只境内债券已有9 只通过投票重组；龙光集团发布了条款调整后的第二版方案，削债比例从此前约4 成提高至近7 成；金科股份也公布了其重整投资协议的进展。在新房销售尚未止跌企稳以及资产不断折价的情况下，偿债压力较大的房企将加速债务重组进程，且削债比例提高可能是普遍趋势。
　　除了进行债务重组以应对眼前的偿债压力，根据我们25 年度投资策略报告《调规和换地有助于新房市场走强》中分析，调规、换地有助于房企提升新房产品市场竞争力，加快销售去化，从而回笼资金，增强偿债能力，但销售端持续改善需要过程。
　　二手房市场政策余温效应犹存，尤其一线城市市场成交延续高位运行。但受春节假期影响，预计1-2 月销售环比有所回落，3 月重点关注小阳春行情，以及开发商流动性状况。25 年全年，在“止跌回稳”目标下，一线城市限购放松力度有望进一步加大；城中村改造有望提速；调规、换地等方式或能在更多城市推广，提高新房竞争力、盘活旧土地库存，使得成交量从二手房向新房转移，助力新房市场企稳。在高能级城市深耕、土储质量优、产品力突出的房企具备α 属性。此外，建议关注受益于政策利好落地、一二手市场活跃度提升的房产经纪龙头。推荐：保利发展(600048，买入)、招商蛇口(001979，买入)、金地集团(600383，增持)；建议关注：华润置地(01109，未评级)、越秀地产(00123，未评级) 、中国海外发展(00688，未评级)、新城控股(601155，未评级)、滨江集团(002244，未评级)、贝壳W(02423，未评级)。
　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。
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