房地产行业研究：楼市分化改善为先 推荐“头部霸主”房企

　　行业观点
　　新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大
中国房地产市场自2021 年下半年起开始新一轮回调，2024 年全国商品房销售金额9.7 万亿元，调整至2015-2016 年水平。分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。价格端，重点城市改善项目带动新房均价提升，二手房整体承压下行，在2024 年四季度系列政策带动下，一线城市新房价格涨幅大，二手房价格跌幅小反弹较快。我们预计未来重点35 城市房地产市场主战场，其市场容量在5 万亿元以上，足够容纳头部房企的发展。
　　土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地
土地市场整体热度较低，供需同比连续四年下降，2021-2024 年全国300 城宅地成交分别同比-23.0%、-31.0%、-20.7%和-22.63%，未来有效供应或减少。房企拿地策略趋于相同，聚焦于核心城市核心地块，不以规模论，确保拿地的流动性和稳定的利润水平，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。房企拿地是销售的前置指标，当前拿地参与方以头部央国企和改善型房企为主，2024 年建发房产、滨江集团、绿城中国等投资强度超过0.3，未来其市占率或进一步提升。
　　政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大
　　在2024 年9 月政治局会议后的“一揽子”政策落地后，仅北上深和海南楼市尚有限购，未来调控还有边际改善空间。当前大部分城市土地市场已取消限价，回归至价高者得，而一线和部分强二线城市目前新房还有限价盘存在，在政策对商品住房有“好房子”建设的定位导向下，预计未来限价或将逐步放松，限价突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。
　　投资建议：推荐在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企
分化是楼市主旋律，新房市场一线和强二线的改善项目成为主流，有能力获取相应项目并打造出匹配产品的房企更有竞争力；未来一线城市还能有部分政策调控的边际改善空间，且限价的突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，我们称之为“头部霸主”房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。
　　风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期，测算假设带来的结果偏差
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