城投控股(600649)：深耕上海筑根基 城市更新启未来

　　背靠上海城投，深耕上海，城市更新土储充裕，给予“买入”评级城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储。同时公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润。我们预计2024-2026 年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8 亿元，EPS 分别为0.28、0.73、0.82 元，当前股价对应PE 为14.9、5.8、5.2 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　开发业务深耕上海，项目储备价值高
　　受项目拿地和推盘周期性变化影响，公司近年销售规模有所波动，2024 年得益于黄浦区露香园二期项目入市，以及长宁区青溪云邸、杨浦区兴华里等项目热销，公司实现签约销售金额175.3 亿元，同比增长113%，为历年销售金额新高，销售均价超15 万元/平。公司2024 年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿。公司已售未结转资源较充裕，预估2025 年结转货值有望超过150 亿元。2024 年9 月，公司公告拟分别与闵行区浦江镇政府和华漕镇政府签订改造项目合作协议，将有效补充公司未来土地储备。
　　资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润
　　公司资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024 年末，出租总面积32.57万方，同比增长5%，租金收入2.98 亿元，同比增长1%。公司积极参与上海市租赁住房业务建设，首批布局的八大租赁社区全部投入运营，于2024 年1 月发行了规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50 亿元，供应近3000 套租赁住房。公司投资板块平稳运作，截至2024H1 持有已上市证券市值约38.18 亿元。
　　待结转资源充裕，现金流情况稳健
　　2023 年以来由于房地产项目开发结转节奏差异，整体收入有所下降，截至2024Q3，公司合同负债+预收账款规模达155.6 亿元，可覆盖2023 年收入6.1 倍，待结转资源较充裕；在手现金达90.9 亿元，同比增长101%。截至2024H1，公司有息负债405.3 亿元，同比下降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构有所优化；融资成本降至4.05%，较年初压降12BPs。
　　风险提示：上海销售市场下行、公司城市更新拓展不及预期。
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