房地产：现房试点逐步推行 优质房企“剩者为王”

　　行业观点
　　制度变革：预售制支撑高速发展，现房销售应对风险挑战
　　我国住房制度演变经历“福利分房—商品房预售—现房销售试点”三阶段。预售制度作为住房市场化改革的重要抓手，有效解决了住房短缺与开发融资难题，支撑房地产行业长期高速发展，人均居住面积从1978 年的6.7 平方米提升至2020 年的41.8 平方米。然而，随着行业债务高企、交付风险暴露，政策转向“保交楼、防风险”，现房销售制度逐步试点推广。2024 年以来，已有6 省32 市发布相关细则，住房制度正进入从“高周转”向“高安全”转型的新阶段。
　　他山之石：低首付+强监管机制共同保障购房者利益
　　海外普遍采用“低首付+强监管+风险共担”机制，以法律制度、金融工具和第三方托管保障购房者权益。美国、日本、英国、德国等地普遍要求开发商竣工或按工程进度进行回款，房款由律师、信托或金融机构托管。多数国家购房者仅支付5%-20%定金或首付款，按揭贷款在房屋交付后发放。开发商需接受多重监管，违约将面临担保赔付与法律追责，有效遏制烂尾和挪用风险，购房者的利益得到有效保护。
　　国内现状：各地政策鼓励现房销售，现售占比持续提升
　　2021 年以来，现房销售占商品住宅销售面积比例呈上升趋势，2025Q1 占比为32.7%，较2020 年低点提升22.5 个百分点，海南等4 个省市2025Q1 商品住宅中现房销售面积占比已超5 成。现房销售是推动房地产新发展模式的重要一环，要有力有序推进，同时在供需两端配套支持措施，目前各地已有融资支持、税费减免、简化审批流程等六类措施出台，我们预计未来提高开发贷覆盖比例、土地相关税收优惠等措施亦有出台的可能性，以鼓励现房销售。
　　现房影响：促进房企改革提升经营能力，推进房地产发展新模式
　　对行业，①现房销售延缓土地到住房的转换，降低新房供给，对房价有稳定作用，我们预计库存去化周期较长的低能级城市推行现房销售政策较快，市场表现良好库存相对健康的高能级城市（如杭州去化周期小于1 年）或将逐步试点推行；②现房销售或使土拍热度下降，土地价格下滑，房企拿地对利润率或考虑更厚安全垫；③现房销售所见即所得，有效防范交付风险。对房企，①现房销售拉长房企项目经营性现金流回正周期（延后2 年），高周转模式难以延续；②现房销售增加开发商资金成本，影响项目净利率约2 个点（不同项目有差异），IRR 受影响或更大；③现房销售对房企产品品质、运营效率和融资能力要求更高，或加速行业出清。
　　投资建议：推荐产品品质好、运营效率高、融资能力强的优质房企
　　顶层设计推动房地产新发展模式，现房销售是重要一环，预计各地将逐步出台现房试点政策和配套支持。现房对于行业能防范交付风险、降供给稳房价，助力楼市止跌回稳；对于房企在经营能力方面要求更高，产品品质好、运营效率高、融资能力强的房企更能适应现房销售模式，其他房企或加速出清，优质房企“剩者为王”。
　　推荐建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、建发股份等。
　　风险提示：宽松政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期，测算假设带来的结果偏差。
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