房地产中期策略：开发为矛 运营为盾

　　基本面分析：止跌回稳进程几何？一二手房持续分化中
从成交量看，新房受供给约束维持低位，二手房高位回落。
　　从价格看，5月新房环比-0.2%，二手房环比-0.5%，降幅均走扩，新房降幅小于二手房。
　　当前新房正在演绎：①缩量：23年以来，住宅销售面积>宅地成交建面>住宅新开工面积，形成供需剪刀差，持续去库中。②提质：销售承压倒逼产品升级，新房形成低容积率+高得房率趋势。
　　当前二手房正在演绎：受到高质量新房分流+挂牌量的冲击。
　　政策面分析：进入深水区，有待突破传统框架
24Q4以来政策环境最为宽松，传统需求端政策加码的空间已有限。尽管首付门槛及房贷利率均为历史最低水平，但居民新增中长贷持续承压，1-5月累计同比-2.9%，有待打通从信贷扩张到房价企稳的路径。
收购存量商品房堵点仍在，成本收益难匹配，有待条件放宽；收购存量土地顺利推进，5月末拟收购总额超4300亿元，80%为地方国企。
90年代日本首都圈新房/二手房价格分别经历前一年/前四年的急跌期，此后十年呈缓慢下行趋势。在此期间伴随内外部冲击，日本采取了采取了大力度的货币（零利率+QE）、财政（累计120万亿日元投入资金）、改革（处置不良债券+民营化+财政收支平衡）政策。
　　中长期展望：经济增长、收入提升、人口流入，支撑地产企稳。通过筛选出本轮周期中楼市仍逆势增长的城市：鄂尔多斯、吕梁、陇南、商洛，复盘发现共性：产业发展、经济增长、收入提升、人口流入，支撑当地楼市量价齐升。
　　投资策略：
　　开发为矛：①短期市场与地产股回落，国常会重提“止跌回稳”，关注短期政策窗口；同时关注重点城市、热点概念相关的地产，有望实现超额收益（如杭州）。②中长期若地产基本面企稳，销售表现好、具备持续拿地能力的房企将率先受益，业绩和估值均有望修复。
　　运营为盾：①商业地产：以收租等经常性业务为主，长周期看经调净利、现金流、分红稳健，是穿越地产周期及经济波动的优质红利标的。
　　②物管商管：优质公司利润增长+现金充裕+分红提升，具备安全性+成长性+红利性；机器人应用后，物企利润率或具备明显弹性。
　　【推荐】开发商：中国海外发展、建发国际集团；商业地产：中国国贸；物管商管：华润万象生活；中介平台：贝壳-W。
　　风险提示：政策出台进度及力度不及预期；宽松政策对市场提振效果不佳；房企出现债务违约
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