房地产开发行业：存量房收储落地跟踪 融资渠道有拓展

　　24 年5 月中央提出存量房收储政策以来，多个省市出台收储细则，但实际落地规模有限，我们在《存量房“收储”政策的约束与再思考》（2024.11.28）中分析了政策落地面临的若干约束。今年以来，中央进一步优化收储政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，同时央行下调保障性住房再贷款利率25bp 至1.5%。5 月以来，地方利用专项债券、城中村改造专项借款等资金支持推进存量房收储的案例有所增加，但年初至今的落地规模仍有较大提升空间。我们期待政策持续优化和发力下，存量房收储能为房地产行业“止跌回稳”贡献更大力量。
　　5 月以来，地方政府开始利用专项债券收储存量房根据Wind 的数据，5 月浙江、四川发行19.2 亿元专项债券，用于收购杭州、湖州、嘉兴、温州、南充的11 个存量商品房项目，主要用作保障性租赁住房。专项债券期限为10-30 年，利率为1.7%-2.2%，预期收益对融资本息覆盖倍数为1-1.45，相对其它专项债券项目而言覆盖倍数偏低。11 个项目中，国企项目有7 个，全周期总投资金额27.2 亿元，其中拟使用专项债券21.7亿元，剩余资金主要来自地方财政，即专项债券的撬动系数为1.25。温州项目收储单价为1.2-1.4 万/平，而项目售价为1.5-2.3 万/平；南充项目收储单价为4500-5200 元/平，而项目售价为4900-5300 元/平。
　　广州利用城中村改造专项借款收购存量房，用作村民安置房根据中国房地产报，截至5 月，在城中村改造专项借款的支持下，广州已合计收购存量房6000 余套用于安置，且仍在持续推进。例如柯木塱村正于6月11-30 日开展村民意愿摸查工作，允许每个村民拿出不超过140 平安置房用于置换商品房，可选项目共有5 个，单价越高的项目置换系数越低。从典型项目来看，被纳入置换范围的商品房仍是以国企项目为主。广州并未披露当前累计的收购金额，从典型项目来看，24 年11 月广州黄埔区“五村七片”、佛山南海区黄岐东秀城中村改造项目分别获得2.5、11.9 亿元城中村改造专项借款，专门用于收购存量商品房用作安置房。
　　保障性住房再贷款支持的项目仍在陆续落地
　　此外，央行推出的保障性住房再贷款也在持续支持部分城市从商业银行获取住房租赁团体购房贷款，或是从政策性银行获取相关贷款，用于收购存量房以提供保障性住房。我们参考中指院和各地政府网站进行不完全统计，24年12 月至今长沙、上饶、郑州、开封、大连、佛山、长春、杭州等城市累计落地约12 亿元住房租赁团体购房贷款或政策性银行贷款；由于具有撬动效应，实际收购金额大概率更高。
　　投资建议
　　我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“三好”逻辑（好信用、好城市、好产品）的地产股，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REIT。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业；4）港股REIT：领展房产基金。
　　风险提示：地产政策波动，行业复苏不及预期，部分房企经营风险。
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