深度*行业*房地产行业周报：本周新房成交同比由负转正；建议关注7月中旬开始的地产板块机会

　　新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。二手房成交面积同环比降幅均扩大。新房库存面积与去化周期同环比均下降。
　　核心观点
　　新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。40 个新房成交面积为321.0 万平，环比下降4.6%，同比上升3.1%，同比增速较上周提升了28.8 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为18.3%、-8.4%、-16.2%，同比增速分别为2.7%、0.8%、11.2%。一、二、三四线城市同比增速较上周分别提升了25.6、13.1、57.8 个百分点。
　　二手房成交面积同环比降幅均扩大。18 个城市二手房成交面积为164.1 万平，环比下降11.1%，同比下降9.7%，同比降幅较上周扩大了8.8 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-6.6%、-15.5%、-4.4%，同比增速分别为-9.7%、-7.2%、-15.2%。其中，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了9.7、3.7 个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了18.6个百分点。
　　新房库存面积与去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为8649 万平方米，环比增速为-1.1%，同比增速为-16.2%；去化周期为17.1 个月，环比下降1.6 个月，同比下降0.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.1、40.9 个月，环比分别下降1.4、1.9、2.1 个月，同比分别下降0.6、0.7、20.1 个月。
　　土地市场环比量价齐涨、同比量跌价涨，溢价率环比上涨、同比下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1609.1 万平方米，环比上升1.2%，同比下降42.0%；成交土地总价为603.8 亿元，环比上升5.2%，同比下降11.6%；楼面均价为3752 元/平，环比上升4.0%，同比上升52.3%；土地溢价率为2.9%，环比上升0.6 个百分点，同比下降0.2 个百分点。
　　房企国内债券发行量同环比均上涨。房地产行业国内债券总发行量为112.3 亿元，环比上升134.6%，同比上升384.6%（前值：-37.1%）。总偿还量为90.4 亿元，环比下降33.0%，同比上升43.4%（前值：75.8%）；净融资额为21.8 亿元。
　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为0.3%，较上周下降2.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-1.3%，较上周下降2.4pct。房地产板块PE 为23.81X，较上周下降0.04X。
　　百强房企6 月销售同比降幅扩大。百强房企6 月全口径销售额同比下降21.5%(前值:-11.1%)，环比增长17.8%。1-6 月百强房企全口径销售金额1.78 万亿元，同比下降11.4%。TOP20 房企中，6 月销售额同比增速为正的房企有:融创中国(+404%)、能建城发(+150%)、国贸地产(+58%)、建发国际(+28%)、中国金茂(+17%)。
　　政策
　　本周，住建部调研组赴广东、浙江两省调研。调研组表示，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性；要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待；要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。根据统计局数据，2024 年广东和浙江省商品住宅销售金额占全国的比重高达21%，对全国楼市的影响较大，其中广东省今年1-5 月商品住宅销售金额同比下降8.5%（降幅大于全国），因此住建部在调研时也提出止跌回稳仍需加力。我们认为，重点省份的房地产市场有效需求和潜力都比较大，先稳住这部分地区的楼市，对于整体房地产市场止跌回稳有重要作用。
　　地方层面，1）7 月1 日，海南省住房公积金管理局发布《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法（征求意见稿）》，提出拟将商转公贷款方式设置为“带押直转”和“自筹结清”两种方式，进一步减轻缴存人购买自住住房商业贷款利息负担。2）7 月1 日，北京市政府召开常务会议，研究推进“住有所居”有关工作等事项。房地产政策方面，会议提到“要加快健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善‘保障+市场’住房供应体系，不断优化房地产政策，更好满足市民群众高品质、多样化居住需要。要持续完善住房保障制度，优化政策设计，规范保障性租赁住房运营管理，扎实做好民生兜底保障。积极培育发展住房租赁市场，维护良好市场秩序”。从供应端看，会议强调“要努力建设高品质宜居住房，优先向轨道交通站点周边和就业密集地区供应住宅用地，健全完善配套公共服务设施，鼓励建设更多‘好房子’”。
　　投资建议：
　　二季度以来房地产市场各项基本面数据、楼市成交逐步走弱。在此背景下，6 月13 日国常会明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，国家统计局6 月16 日在国新办5 月经济运行情况发布会上也指出“房地产市场仍在调整过程中，市场信心还在修复，市场供求关系仍待改善，促进房地产止跌回稳还需要继续努力”。
　　今年一季度市场延续去年底修复态势，因此4 月末的政治局会议表态“持续巩固房地产市场稳定态势”，而6 月中旬的国常会则定调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，表明中央已经注意到了二季度以来市场的波动与成交的走弱。下周统计局即将公布6 月地产销售与投资数据，我们预计地产销售投资数据将进一步走弱。针对二季度数据情况，7 月的政治局会议表态将更加积极，带动板块在7 月中旬出现一波政策博弈的行情机会。后续政策端进一步发力的概率也明显提升，我们预计，下半年各地方政府将全力推动已出台政策落地见效，更大力度推动房地产市场止跌回稳，例如旧改房票安置力度、城市更新相关金融支持政策、进一步落实专项债收储等。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。
　　风险提示：
　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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