2025年中央城市工作会议点评点评：迈入存量新阶段 城市更新筑内涵

　　事件：
　　7 月14 日至15 日中央城市工作会议在北京举行，会议强调当前和今后一个时期城市工作的总体要求以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标。
　　点评：
　　楼市迈入稳定与存量新阶段，城市发展从向外拓展转为向内深耕。会议明确指出，中国城镇化“正从快速增长期转向稳定发展期”，而城市发展则“正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，中央的这一判断意味着城市发展的关键不再是向外拓展，而将全面转变为向内深耕。因此，本次会议将“坚持城市内涵式发展”确立为主线，与2015 年中央城市工作会议对比（核心理念是“集约发展”），“集约”关注的土地投入下的效率导向，而“内涵”意味着城市发展当下重点是从外延扩张转向内部挖潜，致力于丰富城市的内在品质。
　　城市更新上升为城市发展的核心抓手，实行模式由增量扩张（大拆大建）→存量激活（改造利用）。会议明确以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。
　　2015 年中央城市工作会议的核心任务是“加快城镇棚户区和危房改造”以及“老旧小区改造”，而本次会议将任务升级为“加快构建房地产发展新模式”，同时“稳步推进城中村和危旧房改造”。会议的重点从“棚户区”转向了“城中村”，相比棚户区，城中村的产权关系更为复杂，标志着城市更新正式进入存量攻坚阶段，此外5 月15 日两办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》明确摒弃大拆大建，转向“改造利用为主”。
　　新增供应或持续缩量提质，“好房子”以支持创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设。2025 年上半年，300 城住宅用地推出规划建面2.1 亿㎡（yoy-19.4%），成交1.7 亿㎡（yoy-5.5%）；出让金方面住宅用地出让金0.86 万亿元（yoy+27.5%）。25 年上半年成交建面仍双位数下降，但土地出让金实现了大幅增长。本次会议强调当前和今后一个时期城市工作的总体要求以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，并定调城市发展“正从快速增长期转向稳定发展期”，这意味着后续新增供应仍将呈现“缩量提质”特征，在此背景下房企核心竞争力愈发偏向产品力的打造。
　　投资建议：楼市已迈入稳定与存量新阶段，以改造利用为主的城市更新上升为城市发展核心抓手。存量时代已至，方向上建议关注：①优质产品力央国企开发商；②二手房赛道；③商业地产。
　　投资建议：
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期
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