新城控股(601155)：商管收入双位数增长 融资成本明显下降

　　结转规模有所下降，商管收入双位数增长，维持“买入”评级新城控股发布2025 年中报，公司上半年结转规模继续下降，结转毛利率仍承压，租金收入保持双位数增长。我们维持盈利预测，预计2025-2027 年归母净利润分别为10.5、15.0、17.5 亿元，EPS 分别为0.46、0.67、0.78 元，当前股价对应PE分别为32.0、22.3、19.1 倍，公司出租物业增长势头较好，看好公司业务结构调整后盈利能力回升，维持“买入”评级。
　　结转规模持续收缩，业务毛利率有所下降
　　公司2025 上半实现营业收入221.0 亿元，同比-34.8%；实现归母净利润8.95 亿元，同比-32.1%；实现扣非归母净利润9.47 亿元，同比增长-28.2%；实现经营性净现金流2.86 亿元，同比-86.3%。公司上半年地产开发和物业出租及管理业务毛利率分别为7.96%、71.20%，同比分别-2.97pct、-1.01pct。公司利润下降主要系结转规模下降，对合联营企业的投资收益减少，经营性净现金流下降主要系公司签约金额下降。
　　资金回笼率高，融资成本不断压降
　　公司2025 上半年实现合同销售面积133.5 万平方米，同比-59.1%；完成合同销售金额103.3 亿元，同比下降56.2%；实现118.8 亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率为115%。截至上半年末，公司已售未结转面积1179.2 万方；在手货币资金91.83 亿元，资产负债率72.0%，流动比率0.88，速动比率0.26，平均融资成本5.55%，较年初下降37BPs；银行给予授信总额620 亿元，其中公司已使用授信250 亿元。
　　出租物业持续增长，吾悦广场稳健扩展
　　公司出租物业表现优异，上半年实现商业运营收入69.44 亿元，同比增长11.78%。
　　截至上半年末，公司在全国布局205 座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达174 座，开业面积达1608 万方，出租率达97.81%；吾悦广场客流总量达9.5 亿人次，同比增长16%；总销售额515 亿元，同比增长16.5%。
　　风险提示：政策调控风险、三四线城市项目去化风险、吾悦广场拓展不及预期。
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