1H2025物业企业半年报总结：归母净利润转正 高股息推动估值抬升

　　本报告导读：
　　1H2025 重点物企财报小幅改善，归母净利润转正，估值因股价小幅修复而有所抬升，随着第三方外拓和降本增效，未来行业估值有望继续上行。维持“增持”评级。
　　投资要点：
　　投资建议。维 持“增持”的评级。我们认为，1H2025 重点物企财报小幅改善，净利润转正。尽管期内扩张较谨慎，但管理效率稳定，估值因股价修复而有所抬升，但仍处于中长期底部区域。随着企业摆脱关联公司影响而重视第三方外拓和降本增效，未来估值有望继续上行。相关标的：A 股招商积余、新大正，H 股华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、碧桂园服务、越秀服务、融创服务。
　　22 家重点物业企业财报小幅改善，归母净利润转正。经济面临压力下，1H2025 行业营收增速小幅回升，重点跟踪的22 家上市物业企业（简称重点物企，下同）实现营业收入同比增长4.4%。而大型企业TOP1-5 企业的同比增速第一为增长7.5%。受此影响，1H2025 重点物企归母净利润转正为同比增加32.1%。其中，TOP6-10 同比增速第一，实现扭亏为盈；TOP21-22 最次是平均亏损1.45 亿元。1H2025重点物企毛利率均值为21.5%，同比减少1.67 个百分点。同期多数重点物企应收款小于营收，应收情况小幅改善。而企业商誉规模减少为主。2025 年9 月4 日重点物企平均中期股息率达1.03%，而股息率高于4%的有2 家，分别是金茂服务的4.92%、万物云的4.18%。
　　22 家重点物业企业扩张谨慎，运营管理效率较稳定。受制于经济环境，重点物企在管面积增速继续下降。1H2025，重点物企在管面积同比增速平均值为4%。部分企业合同/在管面积较高，未来管理面积有一定的增长潜力。1H2025，个别商写单位效能继续明显，单位面积收入超过50 元每平的商业写字楼类企业包括星盛商业、宝龙商业。1H2025，优质商管类企业小幅扩张，其中华润万象生活新增在管购物中心6 个；期内出租率较为稳定，华润万象生活、星盛商业、宝龙商业平均出租率分别为97.1%、92.5%、91.8%。从单位商管服务收入来看，1H2025，华润万象生活最高为1.73 元/平米。
　　22 家重点物业企业2025 年以来股价和估值有所抬升。我们认为，今年以来物业企业股价有所修复，其估值也有所抬升，但仍处于中长期底部区域，未来存在长期上行的空间。截至2025 年9 月4 日，重点物企2025 年的PE 均值为10.52 倍，对应2025 年PEG 均值1.09倍。如果以市值/合同面积、市值/在管面积两个指标观察，重点物企的均值分别为0.61 倍、0.69 倍，处于相对偏低位置。我们认为，随着关联公司对物业企业的影响持续减弱，重点物企的安全性不断上升。而从2025 年以来的涨幅来看，14 家物业企业均出现了不同程度的上涨，而下滑的企业仅为8 家。
　　风险提示。在管面积扩张不及预期，人工成本上升，收并购不及预期，增值服务扩张不及预期，政策风险。
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