发改委782号文点评：质效并重推动市场扩容 流程优化完善长效机制

　　核心观点
　　发改委782 号文进一步明确了基础设施REITs 常态化申报推荐的工作机制，通过拓宽资产类型、支持民间投资、优化项目培育与扩募流程等举措，将重点由建立机制转向扩规模和提质量并重。
　　782 号文强调成熟资产和新型资产的差异化推进策略，突出支持民营经济投资REITs，均有助于市场扩容提效。针对REITs 扩募，新政提出缩短时间、简化流程、拓展范围，有望加速市场扩募节奏。此外，新政提出优化REITs 审核流程，上线信息系统，将推动市场长效服务机制建设。REITs 市场在历经2 个月的回调后于近期企稳，我们认为市场短期利空接近出尽，长期利好不变，配置型资金逐步入场中，年末有望新高。
　　事件
　　2025 年9 月12 日，国家发改委官网发布《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》发改办投资〔2025〕782 号。
　　简评
　　2025 年常态化发行效果显著，782 号文出台代表C-REITs 市场发展的重点由建立机制转向扩规模和提质量并重。2024 年1014号文出台后，C-REITs 市场迈入常态化发行阶段，新发项目显著提速，2024 年至今累计上市REITs 项目46 只，其中2025 年1-8月共上市17 只项目。截至2025 年8 月底，C-REITs 累计上市73只项目，总市值突破2000 亿，达到2187.6 亿元，其中流通市值1043.6 亿元。1014 号文标志着基础设施REITs 试点阶段正式结束，市场步入规范化、常态化发展的新阶段。而782 号文则是在此基础上，进一步强调要"质效并重"，积极开展项目申报推荐，着力推动市场"扩围扩容"。代表着C-REITs 市场发展的重点由建立机制转向扩规模和提质量并重。
　　强调成熟资产和新型资产的差异化推进策略，突出支持民营经济投资REITs，均有助于市场扩容提效。782 号文在1014 号文已扩展的12 大类资产基础上，进一步强调了成熟资产和潜力资产及新型资产之间的差异化推进策略，进一步提出要加大供热、水利、数据中心等“潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度”；同时782 号文明确提出要"积极推动新资产类型项目推荐发行"，特别是铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型。
　　此外，782 号文强调建立健全民间投资项目发行REITs 的专项协调服务机制，并给出了“申报单列”等实质性措施。
　　缩短时间、简化流程、拓展范围，扩募机制得到有效优化，有望加速市场扩募节奏。针对REITs 扩募，782 号文提出三方面措施：一是缩短时间并简化流程，REITs 上市满6 个月后可申报新购入项目（原1014 号文为12个月），国家发改委将直接受理、优先评估，并对符合条件者加快推荐；二是拓宽资产范围，支持购入行业内同类或具有关联性的不同行业项目 ，并鼓励跨区域整合存量资产，助力REITs 产品做大做强。截至2025 年8月末，C-REITs 市场已有8 单扩募项目获批，3 单扩募项目在审，预计新政将进一步加速市场扩募节奏。
　　优化审核流程，上线信息系统，推动市场长效服务机制建设。在发审流程方面，782 号文强调通过简化新购入项目申报流程、上线基础设施REITs 项目信息系统等措施，进一步优化审核流程，提高发行效率。并提出上线基础设施REITs 项目信息系统，实现项目申报全流程标准化、信息化管理。此外，782 号文要求各省级发展改革部门、有关中央企业按照“储备一批、组织一批、申报一批”的工作要求，建立基础设施REITs 项目工作台账，为REITs 市场的可持续发展提供了项目储备保障。并提出"完善常态化沟通机制"，定期听取地方发展改革部门、有关行业主管部门，以及相关企业、金融机构、中介机构等方面意见建议。均有助于REITs 市场长效服务机制的建设，保障市场平稳健康发展。
　　推荐板块及标的：REITs 市场在历经2 个月的回调后近期企稳，我们认为市场短期利空接近出尽，长期利好不变，配置型资金逐步入场中，年末有望新高。看好三条主线：
　　（1）分子端稳健的抗周期品种：包括政策性保租房（中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT）、市政环保（银华绍兴原水水利REIT、国泰君安济南能源供热REIT）等；（2）景气度边际修复的标的：包括长三角区域的仓储物流（中航易商仓储物流REIT）、部分车流量持续修复的高速公路（华泰江苏交控REIT、华夏南京交通高速REIT）、华安张江光大产业园REIT 等；（3）原始权益人扩募诉求强，储备资产优质的标的：包括华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT、中金联东科创REIT 等。
　　风险分析
　　1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs 审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs 审批发行放缓。
　　2、政策出台不及预期的风险：我国REITs 立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs 市场的持续健康发展。
　　3、二级市场波动的风险：REITs 的风险特征表现为中等风险及中等收益，历史上REITs 市场曾受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs 市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
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