房地产1-8月月报：投资销售持续走弱 一线城市限购放松

　　投资端：投资低位继续走弱，开工降幅扩大、竣工降幅收窄。从2025 年1-8 月累计来看，投资同比-12.9%，较前值-0.9pct；新开工同比-19.5%，较前值-0.1pct；施工同比-9.3%，较前值-0.1pct；竣工同比-17.0%，较前值-0.5pct。8 月单月来看，投资同比-19.5%，较前值-2.4pct；开工同比-20.3%，较前值-4.8pct；竣工同比-21.4%，较前值+8.0pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2025 年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0%。
　　销售端：销售量价持续走弱，销量降幅仍在持续扩大。从2025 年1-8 月累计来看，销售面积同比-4.7%，较前值-0.7pct；销售额同比-7.3%，较前值-0.8pct；销售均价同比-2.7%，较前值-0.1pct。8 月单月来看，销售面积同比-10.6%，较前值-2.7pct；销售金额同比-14.0%，较前值+0.1pct；销售均价同比-3.8%，较前值+2.9pct。我们认为，目前房地产销售端处于筑底阶段，预计行业积极政策推动需求修复，并且收储和城中村改造等也将推动销售面积提升，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2025 年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0%。
　　资金端：资金来源降幅收窄，按揭贷款走弱、融资资金改善。从2025 年1-8 月累计来看，资金来源同比-8.0%，较前值-0.5pct。8 月单月来看，资金来源同比-11.9%，较前值+3.9pct。从8 月单月各资金来源同比来看，国内贷款同比+1.1%，较前值+5.1pct；自筹资金同比-11.7%，较前值+4.4pct；定金及预收款同比-15.2%，较前值+9.0pct；个人按揭贷款同比-19.5%，较前值-26.4pct。8 月资金来源同比降幅有所收窄，融资资金中，国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅有所收窄；销售回款中，定金及预收款降幅收窄，个人按揭款增速由正转负。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
　　投资分析意见：投资销售持续走弱，一线城市限购放松，维持“看好”评级。我们认为，我国广义住房需求已经见底，但量价并未如期进入正向循环，预判房地产总量仍将继续磨底，预计止跌回稳政策也将进一步推出；并预计核心城市的房地产市场已在底部拐点区域、并将领先筑底回升；同时好房子政策将开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，将推动好房子渗透率更低的核心城市房地产市场的改善，同时也将助力布局核心城市并打造好房子的优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，收储推进低于预期。
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