地产及物管行业周报：国务院支持民间投资项目发行REITS 央行明确完善房地产金融基础性制度

　　本期投资提示：
　　地产行业数据：新房、二手房成交环比回升，新房成交推盘比回升。上周(11.8-11.14)34 个重点城市新房合计成交201 万平米，环比+11.9%，其中，一二线环比+12.6%，三四线环比+3.2%。11 月(11.1-11.14)34 城一手房成交同比-39%，较10 月-12.5pct。其中，一二线同比-37.8%，三四线同比-49.2%，分别较10 月-13pct 和-8.6pct。上周13 城二手房合计成交123 万平米，环比+10.8%；11 月累计成交同比-15%，较10 月+6.9pct。库存方面，上周15 城合计推盘81 万平米，合计成交78 万平米，对应成交推盘比为0.96 倍，最近三个月（25 年8 月-25 年10 月）分别为0.98 倍、0.75 倍和1.47 倍。截至上周末（2025/11/14）15 城合计住宅可售面积为8953.8 万平米，环比+0.03%。3 个月移动平均去化月数为23.5 个月，环比-0.23 个月。
　　主要政策新闻：国务院支持民间投资项目发行REITs，央行明确完善房地产金融基础性制度。宏观方面，国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)；央行发布Q3 中国货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度；因城施策方面，杭州市政府下属安居集团发布通告，提出持续推进收购存量商品房用作保障性住房；公积金政策方面，郑州市正式开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道；土地市场方面，保利发展以11.1 亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3 宗宅地以26.4 亿元成交。
　　公司动态跟踪：华润置地配售华润万象股份，滨江集团公告股东拟减持计划。经营数据方面：多家房企发布2025 年1-10 月经营数据。10 月单月销售及同比：中国金茂120 亿元（+3%）；新城控股14.2 亿元（-45.8%）；旭辉控股11 亿元（-61%）；华润置地152 亿元（-51%）；1-10 月累计销售及同比：中国金茂926.8 亿元（+24%）；新城控股164.7 亿元（-52.2%）；旭辉控股141.7 亿元（-51%）；华润置地1696 亿元（-17%）；融资担保方面：大悦城多家全资控股子公司拟分别申请贷款（42 亿元/1 年）和（33 亿元/14 年）；股份变动方面，华润置地配售华润万象生活股份4950 万股，所得款项净额约20.6 亿港元，配售后持有华润万象生活70.1%股份；滨江集团股东拟减持约9 千万股，占总股本2.88%。
　　一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨2.7%，沪深300 指数下跌1.08%，相对收益为3.78%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第7 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为亚太实业、深深房A、渝开发、沙河股份、深振业A。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨1.4%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益为2.48%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企25/26PE 均值分别为23.5/20.6 倍；物管25/26PE 均值分别14.2/12.8 倍。
　　投资分析意见：看好好房子新赛道以及购物中心价值重估，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国；2）商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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