金茂财技：抵押上海金茂大厦融资百亿置换CMBS

观点网 一纸公告，掀开了中国金茂资本棋局的一角。

最新消息显示，由建设银行牵头的七家国有大行组成的“超级银团”，拟为中国金茂提供不超过99亿元的中长期贷款额度。

换取这笔巨额信贷的“钥匙”，正是上海滩有名地标——浦东金茂大厦的核心楼层与车位。

将“陆家嘴三件套”之一的塔尖资产摆上抵押桌，金茂此番重押究竟意欲何为？

债务置换

百亿银团贷款到手，代价是抵押上海地标金茂大厦。

11月28日，中国金茂发布公告表示，与建设银行牵头的七家国有大行签署了银团贷款合同，上述银团拟为公司提供不超过99亿元的中长期贷款额度。

针对上述贷款，金茂以所持位于上海世纪大道88号的资产（含31-50层、88层、地下车库）作为抵押。

查阅发现，上述资产正是上海地标性建筑——金茂大厦。

一直以来，上海金茂大厦都是游客镜头里的朝圣地，更是资本暗战中的角逐场。资料显示，金茂大厦于1999年8月28日竣工，共88层，高度420.5米，曾经是中国内地最高的大楼，更是浦东发展的时代符号。

项目位于浦东新区黄浦江畔的陆家嘴金融贸易区，毗邻上海证券交易所和中国人民银行第二总部，交通区位可以说是得天独厚。项目单体建筑面积29万平方米，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体的多功能型摩天大楼。

此次抵押的31-50层资产，是金茂大厦办公区；88层则为观光大厅，是上海著名高空观景台之一。

在市场人士看来，在房地产行业信用分化明显的背景下，金茂凭借上海金茂大厦顺利获取七家国有大行的融资，说明具备持续经营能力和现金流的优质资产，仍然是金融体系重点支持的对象。

公告还提到，此次抵押资产的评估值为47.6亿元，计算下来，99亿元的融资金额约为该评估值的2.08倍，同样印证了优质物业“压舱石”的作用。

不过，金茂此番“重押”并不是为了新增融资，而是一场精心筹划的“债务置换”。

公告透露，此次获取的贷款资金主要用于置换2023年及2024年发行了三笔绿色资产支持专项计划。

观点新媒体查阅发现，早在2023年2月，金茂申万-上海金茂大厦第1-5期绿色资产支持专项计划（碳中和）获得受理，规模高达100亿元，成为全国规模最大的碳中和CMBS产品。

同年3月，金茂发行首期产品“金茂鑫悦2023-1”，规模为30亿元；4月“金茂绿色2023-1"成功发行，规模35.01亿元；而后，2024年2月，“金茂绿色2024-3"成功发行，规模34.99亿元。至此，金茂的百亿绿债发行完毕。

此次获取的99亿元资金，几乎能够完全覆盖上述绿债的本金。

换而言之，金茂以地标为筹码，完成了一次从公开市场债券到银行体系贷款的“融资转换”。在资本与资产间，这座金茂大厦又一次成为关键注脚，不动声色地续写着它的金融故事。

金茂财技

中国金茂这一连串动作背后，藏着怎样的财技逻辑？答案很简单：在利率下行周期，用更便宜的钱置换更贵的债，把融资成本“打下来”。

实际上，对中国金茂而言，此前借助政策红利多次发行绿债，初衷是为了降低融资成本。然而，随着市场环境变化，这种优势逐渐被侵蚀，在当前利率环境下，银行贷款反而成为了降低融资成本的关键解法。

先来看两组数字：2021年-2023年，中国金茂平均融资成本为3.98%、3.9%、4.3%。相比之下，此前发行三期“金茂大厦CMBS”，票面利率在3.2%-3.6%之间，显然已经是发行时的最优选。

时间来到2024年，房地产行业风险逐步出清，国央企、优质民企能够获取更低成本的银行贷款。

此前，中国金茂首席财务官乔晓洁提到，2024年新增融资成本为3.39%，较2023年4.4%出现了大幅下降，境内新增融资平均成本仅2.87%。

2025年上半年，金茂境内外新增融资平均成本2.7%，当前整体平均融资成本下降至2.96%。

利率“剪刀差”出现，置换窗口随之打开。

虽此次公告并未明确百亿银团贷的融资利率，但若以2.7%新增成本置换原3.2%以上的绿债，粗略计算下来，金茂每年节省利息支出可达6400万元；将时间线拉长到15年，累计节省接近10亿元。

实际上，这并非金茂第一次“借低还高”。

早在今年3月，中国金茂就以北京凯晨世贸中心作为抵押物，获得了86.9亿元贷款资金，并用上述资金偿还“中信证券-金茂凯晨2022绿色资产支持专项计划（碳中和）”剩余本金。

这场从CMBS到银行贷款的“债务搬家”，是在利率环境变化下的顺势而为，也是一场关于资金成本、资产价值与财务安全的精细平衡术。

显然，在行业风险逐步出清与利率下行的阶段，中国金茂试图用更低成本的银行资金，替换曾经的“便宜债”，为自己争取更大的财务弹性。

不过，财技魔术的背后亦有代价。此次押上的金茂大厦相关物业，占公司上年末合并口径净资产的38.22%，近四成的占比无疑是一次“重押”，一旦未来偿债出现波动，这座地标建筑的完整性或将面临考验。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。

【免责声明】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com