房地产行业：龙头压力缓释有助于阶段性稳预期

　　21 日万科发布公告，“21 万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案四）。本次方案以“本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施”为核心，短期压力下降。对行业而言，龙头房企短期压力缓释有助于阶段性稳定市场预期，为行业“止跌回稳”带来更有利条件。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。
　　三重保障助力万科议案通过
　　作为万科本次通过的核心议案，议案四的条款和25 年12 月相比主要增加了三重保障：1.兑付安排优化。与12 月议案给予回售部分债券本息兑付时间1 年缓冲期相比，本次通过的议案明确1 月30 日前本金兑付40%，60%展期1 年，在规避2026Q1 到期压力和保障债权人利益中取得平衡；2.新增固定兑付安排，10 万元以内全额优先兑付；3.提供增信措施。本次议案明确武汉万云、西咸新区科筑置业应收款质押作为增信，通过“资产绑定”提升偿债能力。三重保障是议案通过的重要因素，在公司化债进程中给予缓冲。
　　龙头房企短期压力舒缓有助于阶段性稳定市场预期本次展期方案落地对万科的意义在于短期舒压，流动性得到阶段性改善，并为后续到期债务偿付提供方案范本。对房地产行业而言，意义在于：1、龙头房企偿债议案通过缓解行业信用压力方面的忧虑；2、有助于在一定时间内稳定行业预期和金融市场预期。当前房地产市场仍在“止跌回稳”过程中，万科事件的阶段性稳定给行业带来“时间换空间”的条件。后续依然需要密切关注化债进展。
　　化债进展是行业痛点，亦是“防风险”目标下的储备政策关注焦点1 月1 日《求是》的发文《改善和稳定房地产市场预期》中，对于政策储备的论述，特别提出“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。
　　2026 年，房企化债仍是一大重要工作，据我们统计，重点15 家房企中，2025年累计削债3246 亿，其中境内/境外债分别削减283/2963 亿元。26 年1月以来融资协调机制也有所调整，符合条件“白名单”项目贷款可展期5 年（来源：财联社），后续我们需要关注更多房地产融资、去库存等潜在政策，来逐步改善房企现金流。
　　投资建议
　　龙头房企偿债方案落地标志着市场信用方面压力的短期纾解，叠加近期地产政策预期升温，有助于带来地产股估值修复机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
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