房地产行业：商业不动产REITS密集申报 盘活存量商业资产

　　公募REITs 底层资产扩围至商业不动产，首批10 单商业不动产REITs 已申报，供给提速，盘活存量商业资产。2025 年12 月31 日，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，明确适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs 功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。中国公募REITs 底层资产扩围至商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产领域，打通商业不动产退出通道，盘活存量商业资产，把成熟的商业不动产资产证券化上市，实现资产由重到轻的转变。
　　10 单商业不动产REITs 密集申报，供给增加，活跃市场。截至2026年2 月8 日，首批10 单商业不动产REITs 发行已经申报，预计融资377亿元。本次申报的10 单商业不动产REITs 底层资产优质，区位多位于上海、广州等一线及合肥、西安等重点二线城市核心商圈，比如上海前滩、深圳南山来福士、广州珠江新城等，具备较强的区位壁垒和客流吸附力。
　　上海作为商业重镇，华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金等多单商业不动产REITs 底层资产位于上海。
　　底层资产多元，10 单REITs 底层资产以零售和综合体为主，混合业态发行提升抗风险能力。华夏凯德、华夏保利、华安陆家嘴、光大安石等商业不动产REITs 底层资产主要为购物中心、办公、零售等商业综合体，中金唯品会、华夏银泰、国泰砂之船底层资产为零售商场；汇添富上海地产、华安陆家嘴底层资产涉及办公写字楼；华安锦江、华泰紫金华住安住底层资产为酒店。同时多个项目采用办公楼+商业或者酒店多店联合的模式发行，通过业态协同和区域分散，降低单一业态风险，提高收益稳定性。
　　项目运营成熟，现金流表现亮眼。底层资产凭借优质的地理区位和活跃的商业氛围，出租率普遍在90%以上，其中汇添富上海地产项目的底层资产鼎宝大厦2025 年出租率达到100%。此外，由于底层资产优质，项目现金流表现亮眼，净现金流分派率可观，此次申报的商业不动产REITs 2026-2027 年预期净现金流分派率普遍在4.5%-6%之间。
　　投资建议：后续关注资产质量良好、分派率相对较高的商业不动产REITs。
　　风险提示：公募REITs 发行进度不及预期；项目回报率不及预期风险；政策落地不及预期风险
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com