中国城市运行周期跟踪(2025.Q4)：期待更强政策干预 推动供需再平衡

　　本报告导读：
　　2025 年4Q 市场整体表现出成交量乏力、价格环比继续回落以及库存上涨、去化压力持续增大特点。考虑一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且达到2023年以来最高水平，市场需要更长时间或更强力的政策干预来推动再平衡。
　　投资要点：
　　基于对27个一二线城市七大核心指标模型测算，2025 年四季度仅有19%城市房地产市场呈现筑底迹象。2025 年中国房地产市场整体仍处深度调整与筑底阶段。从全年趋势看，新房市场年初虽有短暂回暖，但二季度后动能减弱，四季度下行压力全面加剧。全年各城市普遍下跌，超九成重点城市新房成交同比下滑。二手房市场同样在年初及年中出现回暖后转弱，四季度超八成城市成交同比转负，但调整幅度相对温和，韧性略强于新房。价格方面，新房价格波动剧烈且分化，尤其一线城市单月涨跌幅度巨大；二手房价格则普遍阴跌，整体处于温和调整通道。库存去化方面，全国新房出清周期整体拉长，城市间分化加剧，一线城市普遍升至19-28 个月高位，南京等二线城市突破38 个月，而南昌保持8 个月内的较快去化速度。
　　进入2025 年Q4，新房与二手房市场价格同比降幅均再次扩大。新房房价自2024 年10 月起同比与环比降幅曾短暂收窄，但进入2025年四季度后，同比降幅重现扩大趋势。环比降幅则自二季度起持续走阔并维持低位震荡。二手住宅价格趋势与新房基本一致。市场挂牌报价数据显示，二手房价格仍处下行通道。市场信心不足，“以价换量”现象普遍。其中，二线及三线城市挂牌价调整较早，一线城市调整相对滞后但抗跌性较强。Q4 各线城市挂牌价均呈现加速下行趋势。
　　进入2025 年Q4，受高基数与需求疲软影响，全国新房及二手房成交同比大幅走弱。一线城市新房成交同比下滑47%，市场活跃度持续下降，年末未现“翘尾效应”。二线城市新房同比降幅达43%，供需结构性矛盾突出，库存压力加剧。相比之下，二手房市场显现分化：一线城市韧性较强，成交同比虽下降26%，但仍高于2023年同期水平；二线城市则回落明显，同比降幅达23%，且低于2023年同期。数据反映出城镇化红利减弱后的系统性调整。
　　进入2025 年Q4，一、二线城市出清周期均呈现持续攀升态势，且均超过2024 年峰值达到2023 年以来的最高水平。一线城市出清周期突破23 个月，二线城市更是达到26 个月的历史高位。数据表明全国主要城市新房市场在2025 年末普遍面临库存去化压力加大的挑战，部分城市面临流动性风险。结合此前新房成交数据分析，出清周期的延长与新房成交量的持续低迷形成相互印证，反映出新房市场销售动能不足、库存积压的现状。二线城市去化压力尤为突出，需要更长时间或更强力的政策干预来推动市场供需再平衡。
　　风险提示：城市更新、收储进展以及房企金融政策不及预期。
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