房地产开发行业C-REITS周报：二级修复 复星亚特兰蒂斯REIT拟募资139.28亿元

　　REITs 指数表现
　　本周中证REITs 全收益指数下跌0.01%。截至4.3，本周（3.27-4.3，下同）中证REITs（收盘）指数下跌0.13%，收于777.5 点；中证REITs全收益指数下跌0.01%，收于1013.3 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌1.37%/上涨0.66%/上涨0.04%/下跌5.37%/下跌0.10%/下跌3.23%。
　　本年中证REITs 全收益指数涨幅为0.34%。截至4.3，本年中证REITs（收盘）指数跌幅为0.14%，中证REITs 全收益指数涨幅为0.34%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（ 申万） 指数分别-4.09%/-2.01%/+0.58%/-11.16%/+4.87%/-4.78%。
　　C-REITs 二级市场表现
　　本周C-REITs 二级市场整体呈现修复行情。截至4.3，已上市REITs 总市值约2215.1 亿元，平均单只REIT 市值约28 亿元。本周已上市REITs中38 支上涨、40 支下跌、1 支持平，周均涨幅为0.1%；其中嘉实京东仓储基础设施REIT、招商科创孵化器REIT 涨幅靠前。板块来看，本周生态环保、市政水利板块REITs 表现较优，能源、交通板块REITs 回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心REITs 板块二级市场涨幅分别为0.14%/0.02%/-0.04%/-0.18%/-0.33%/1.4%/0.45%/1.2%/0.32%。
　　商业不动产REITs 方面：3 月30 日，复星三亚亚特兰蒂斯REIT 获受理，拟募资139.28 亿元。4 月2 日，深交所联合深圳多部门举办商业不动产REITs 试点推进会，旨在推动深圳市商业不动产REITs 市场扩面提质。
　　本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量111.4万股，日均换手率0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是嘉实京东仓储基础设施REIT（1.3%）、华夏华电清洁能源REIT（1%）、嘉实中国电建清洁能源REIT（（1%）。分板块来看，本周仓储物流/产业园/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利/数据中心REITs 板块换手率分别为0.5%/0.2%/0.2%/0.3%/0.6%/0.6%/0.3%/0.3%/0.7%。
　　REITs 估值表现
　　本周已上市REITs 中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是广州广河REIT（11.1%）、中国交建REIT（9.8%）、易方达广开产园REIT（（ 9.6%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs分别是嘉实物美消费REIT（1.8）、华夏安博仓储REIT（1.7）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV 较低的有易方达广开产园REIT（0.7）。
　　投资建议
　　我们认为当下投资策略主要有三条1）主建线议：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 择时布局。3）我国REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。
　　风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
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